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ACHAT IMMOBILIER SANS ETRE MARIES : COMMENT L'AUTRE EST PROTEGE ?


L'acquisition immobilière (que ce soit un appartement ou une maison) est une étape importante dans la vie d'un couple. C’est une décision qu'il ne faut pas prendre à la légère et à cette occasion, il est indispensable de se pencher sur le régime juridique qui sera applicable pendant la détention du bien et surtout de connaître les règles applicables en cas de séparation ou de décès de l’un des membres du couple.

Il existe trois "régimes de couples" en droit français :

Le concubinage, le pacs et le mariage.

Achat d'un bien immobilier par des concubins

Une première chose à savoir : les concubins sont considérés fiscalement et civilement comme des étrangers l'un pour l'autre (impôt sur le revenus, succession, donation).

En d'autres termes, lors d’une acquisition immobilière, le couple se retrouve en situation d'indivision et chaque concubin dispose d'une quote-part de propriété correspondant à celle qui a été indiqué à l'acte d’acquisition.

Il est ainsi fortement recommandé d'indiquer lors de l'acquisition la répartition réelle de la participation financière de chacun et de faire correspondre les quotités de propriété à ce financement : de cette manière, chaque concubin pourra faire valoir les éventuels apports personnels qu'il a réalisé pour faire l'acquisition. Votre notaire peut vous aider et vous accompagner pour rédiger une telle clause.


En cas de séparation. Deux solutions :


la solution amiable : les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part sur le prix. Il est également possible que l'un des concubins rachète la quote-part de l'autre et devienne le seul propriétaire du bien. L'accompagnement du notaire sera ici essentiel pour veiller à ne léser personne dans ce partage.

le partage judiciaire du bien : si les concubins n’arrivent pas à savoir lequel récupérera le bien, ils peuvent demander au juge de procéder au partage. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (815-17 du Code civil).

Et en cas de décès. La situation n'est pas très heureuse.


Si les concubins n'ont pas d'enfants :

A défaut de testament attribuant ses droits sur le bien immobilier à l'autre, le concubin survivant n'est pas héritier : sa part sera alors transmise aux véritables héritiers (le plus souvent, ce sont les parents ou les frères et sœurs du concubin).

Si les concubins se sont désignés héritiers du bien dans un testament, ils deviennent héritiers l'un de l'autre. Mais cette attribution est très couteuse fiscalement puisqu'à défaut de pacs ou de mariage, l'administration fiscale taxe la transmission à hauteur de 60% (diminué d’un abattement de 1.594 €…).


Si les concubins ont un ou plusieurs enfants :

A défaut de testament attribuant ses droits sur le bien immobilier à l’autre, le concubin survivant n'est toujours pas héritier : sa part est alors transmise à ou aux enfants. Dès lors, le concubin survivant sera co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé, ce qui n'est pas une solution très heureuse.

Pour toute décision importante (location, vente etc...), il faudra l'accord des enfants majeurs ou du juge des tutelles en cas de minorité des enfants.

Si les concubins se sont désignés héritiers du bien dans un testament, ils deviennent héritiers l'un de l'autre. Mais cette attribution en plus d’être très couteuse fiscalement (voir ci-dessus) sera civilement limitée en raison de l'impossibilité de déshériter complétement ses enfants de sa succession. Une partie des droits de la maison glisseront irrémédiablement vers le patrimoine des enfants. La situation d'indivision voire de démembrement (usufruit et nue-propriété) sera ainsi inévitable. Il existe cependant des solutions pour protéger son concubin. Nous invitons le lecteur à retrouver nos propositions dans le second volet de cette étude : Achat à deux : protégez-vous !


Achat d'un bien immobilier entre partenaires de pacs


Un rappel tout d'abord : le pacte civil de solidarité (ci-après « pacs ») est le contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune (Article 515-1 du Code civil). C’est le statut adopté en 1999 et remanié en 2007 qui se trouve à mi-chemin entre le concubinage et le mariage.

Aujourd’hui l'enregistrement des pactes civils de solidarité (Pacs) a été transféré à l'officier de l'état civil de la mairie à partir du 1er novembre 2017. Le passage du Pacs en mairie (et non plus au tribunal) est une mesure de la loi de modernisation de la justice du XXIe siècle publiée au Journal officiel du 19 novembre 2016 (article 48). Nous développement ici uniquement le régime du pacs tel qu’il est modifié depuis 2007, et qui prévoit la séparation des patrimoines : chacun des partenaires conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et reste tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le pacte (article 515-5 du Code civil). Chacun est donc propriétaire des biens qu'il possède et qu'il acquiert pendant le Pacs.

D’un point de vue strictement civil, la situation est exactement la même qu’entre concubin puisque le pacs ne rend pas héritier ! seul le mariage le permet. Nous renvoyons le lecteur aux règles entre concubins.

Par contre, fiscalement, le pacs permet d’exonérer purement et simplement de droit de succession le partenaire survivant.

C'est pour cela qu'il est recommandé de se pacser et de signer un testament qui permettra à l’autre de s’assurer d’un minimum de droits sur le bien acquis sans avoir à verser des droits au trésor public.

Seulement, les limites exposées ci-dessus sont les mêmes entre partenaires ou entre concubins. Nous invitons le lecteur à retrouver nos propositions de protection dans le second volet de cette étude : Achat à deux : protégez-vous !


Achat d'un bien immobilier entre conjoint


Pour les époux, la situation changera selon que le couple a signé un contrat de mariage ou non.

Par soucis de simplification, nous présenterons succinctement le régime sans contrat de mariage puis la séparation de biens (contrat de mariage le plus utilisé) mais sachez qu'il existe une infinité de régime et votre notaire saura vous accompagner pour répondre à vos souhaits et réaliser un contrat sur-mesure.


Acheter sans contrat de mariage


80% des français se marient sans avoir conclu un contrat de mariage devant un notaire. S'applique alors le régime légal appelé régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.

Dans le cadre de ce régime, appelé « communauté de biens réduite aux acquêts », on distingue deux catégories de biens :

- les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément ;

- les biens propres de chaque époux possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage (par donation ou par succession).

En principe, le logement acquis durant la communauté est un bien commun, qu'il soit acheté par les époux ensemble ou par l'un d'entre eux.


Acheter en séparation de bien


La séparation de biens est le régime dans lequel chaque époux possède des biens personnels qu'il gère en toute indépendance. Il n'y a donc en principe pas de patrimoine commun aux époux. L’acquisition à deux relèves donc des règles de l'indivision, chaque époux étant censé être propriétaire à concurrence des quotes-parts indiquées à l'acte d'achat.


La séparation ou le décès du conjoint


En cas de séparation :

Quelque soit le régime matrimonial applicable, la séparation d’un couple marié nécessite de divorcer. Dans ce cas, une fois le divorce prononcé (ce qui peut prendre quelques mois à plusieurs années selon le régime de divorce choisi), le notaire devra liquider le régime matrimonial et partager les biens existant entre les époux. Soit le bien a été préalablement vendu, et les époux se partageront le prix de cession du bien

Soit le bien existe toujours dans le patrimoine des époux et le bien devra être partagé.

En cas de décès :

Le décès d'un couple marié sous le régime de la communauté entraine la dissolution de celle-ci et fait basculer le bien directement en indivision.

Ici, les règles sont les mêmes qu’en cas de concubinage, les enfants du couple marié auront droit à une fraction incompréhensible du patrimoine du défunt.

Cependant, à la différence du concubinage ou du pacs, le conjoint est héritier de l'époux décédé et a vocation à recueillir les droits suivants :

1 - lorsque tous les enfants sont issus des deux époux :

1.1 - l'usufruit de la totalité des biens existants


1.2 - La propriété du quart des biens


2 - en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, uniquement la propriété du quart des biens

3 - Les époux pourraient également avoir prévu d’augmenter les droits du survivant d’entre eux grâce à une donation entre époux ou à un testament. Dans ce cas, le conjoint survivant aurait droit à son choix :

3.1 - soit de la propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d'un étranger ;


3.2 - soit d'un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit ;


3.3 - soit encore de la totalité de ses biens en usufruit seulement.


Parlez-en à votre notaire. Nous sommes à votre disposition pour plus de renseignements.

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5 RUE SADI CARNOT - 14000 CAEN

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DU LUNDI AU VENDREDI
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