Acheter un bien immobilier : 10 idées reçues sur le notaire — le vrai du faux

À l’étude Carnot Associés (Caen), on entend souvent les mêmes affirmations lors d’un achat immobilier. Certaines sont exactes… beaucoup sont fausses. Pour sécuriser votre projet, voici 10 idées reçues passées au crible, avec explications pratiques, textes utiles et conseils d’expert.

Idée reçue n°1 — « C’est plus cher d’avoir mon propre notaire » : FAUX

Quand vendeur et acquéreur ont chacun leur notaire, la rémunération réglementée (émoluments) prévue pour l’acte de vente est simplement partagée entre les deux études. Le coût total de l’acte ne change pas pour le client. Résultat : vous bénéficiez du conseil d’un professionnel dédié à vos intérêts, sans surcoût.

À retenir : le « double notaire » ne double pas le prix ; il double la sécurité (contre-lecture, contrôle croisé, négociation des clauses).

Idée reçue n°2 — « Je ne peux pas changer de notaire en cours de dossier » : FAUX

Le client dispose du libre choix de son notaire, à tout moment. Vous pouvez décider d’être assisté par le notaire de votre choix, y compris si un compromis est déjà signé. Votre notaire prend alors contact avec l’étude en charge pour récupérer le dossier et poursuivre en bonne intelligence.

Bon réflexe : informer toutes les parties au plus tôt pour fluidifier la transmission des pièces et le calendrier de signature.

Idée reçue n°3 — « Je dois prendre un notaire dans la commune du bien » : FAUX

Les notaires exercent sur tout le territoire national (Décret n°71-942 du 26 novembre 1971, art. 8). Vous choisissez l’étude que vous jugez la plus compétente et disponible pour votre projet, où qu’elle soit située. La dématérialisation sécurisée (visioconférence, échanges chiffrés, procurations, signature électronique) facilite les dossiers à distance.

Idée reçue n°4 — « Un notaire peut être plus cher qu’un autre » : FAUX

La rémunération de l’acte (les émoluments) est strictement tarifée par les textes, pour toutes les études. Pour les prestations non tarifées (consultations spéciales, ingénierie patrimoniale, audit complexe), des honoraires libres peuvent être convenus par écrit et à l’avance. Dans tous les cas, un compte détaillé vous est remis.

Transparence : consultez nos tarifs de l’étude.

Idée reçue n°5 — « Les délais s’allongent s’il y a deux notaires » : FAUX

Deux notaires ne signifient pas deux fois plus de délais. Au contraire, la répartition des tâches (urbanisme, purge de préemptions, préparation des clauses) et la coordination accélèrent souvent le processus. Les éventuels échanges supplémentaires évitent des blocages le jour J (servitudes, travaux, conformité, financement), et donc… des retards.

Le vrai facteur temps : l’obtention de prêt, les réponses d’urbanisme, les pièces de syndic, les certificats, et non pas le nombre de notaires.

Idée reçue n°6 — « Le dépôt de garantie doit transiter par l’agence » : FAUX

Le séquestre (acompte) peut être versé chez le notaire, sur un compte spécialement dédié et sécurisé. C’est même la pratique la plus protectrice : traçabilité parfaite des fonds, restitution selon les conditions suspensives, absence de risque de confusion de comptes, preuve incontestable des mouvements.

Conseil : privilégiez le séquestre notarial et mentionnez-le dans la promesse/compromis.

Idée reçue n°7 — « Les “frais de notaire”, c’est la rémunération du notaire » : FAUX (en grande partie)

L’expression « frais de notaire » est trompeuse. L’essentiel correspond à des taxes & droits d’enregistrement reversés à l’État et aux collectivités, plus des débours (coûts avancés : cadastre, hypothèques, géomètre, urbanisme). La part qui revient au notaire (émoluments) est minoritaire dans le total.

Clarité : votre compte détaillé distingue droits, débours et émoluments.

Idée reçue n°8 — « Je peux signer uniquement en présentiel ; l’e-signature n’a pas la même valeur » : FAUX

L’acte authentique électronique (AAE) et la signature électronique qualifiée ont la même valeur probante que le papier, sous le contrôle du notaire, officier public. Elles garantissent l’intégrité de l’acte, l’horodatage, l’archivage probatoire et l’identification forte des signataires. Pratique pour les dossiers à distance ou avec délais serrés.

Procurations électroniques possibles avec vérifications d’identité renforcées.

Idée reçue n°9 — « Le compromis sans notaire, c’est pareil » : FAUX

Un avant-contrat mal rédigé peut coûter très cher : conditions suspensives incomplètes (prêt, urbanisme, copropriété), calendrier irréaliste, diagnostics lacunaires, servitudes ignorées, quote-parts de travaux, annexes manquantes… Le notaire sécurise juridiquement le compromis, évite les clauses dangereuses et s’assure que vos conditions suspensives vous protègent réellement.

Pour mémoire : le délai de rétractation « SRU » (CCH, art. L. 271-1) de 10 jours court à compter de la notification complète de l’avant-contrat et de ses annexes. Un dossier incomplet fausse le point de départ du délai et peut créer des litiges.

Idée reçue n°10 — « Je peux payer une partie du prix en espèces ou sans justificatifs » : FAUX

Les notaires sont soumis aux obligations LBC/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme – Code monétaire et financier, art. L. 561-2 et s.). Les fonds doivent être tracés et justifiés (origine des fonds, mouvements bancaires, solvabilité). Les paiements en espèces sont strictement encadrés. En cas d’anomalie, le notaire peut refuser de recevoir l’acte ou procéder à une déclaration à TRACFIN.

Conséquence : anticipez la justification de vos apports (relevés, prêts, dons déclarés, héritages…).

Bonus — « Le notaire ne fait que “tamponner” » : FAUX

Le notaire est un officier public : il contrôle la propriété, les hypothèques, l’urbanisme, la copropriété, les servitudes, rédige les clauses, purge les droits de préemption, répartit les risques, sécurise les flux financiers, calcule et reverse les taxes, publie l’acte à la publicité foncière et vous remet un titre de propriété. Son devoir de conseil couvre aussi votre projet patrimonial (régime matrimonial, PACS, SCI, démembrement, fiscalité).

En pratique : nos conseils pour un achat serein

• Choisissez votre notaire dès la visite, informez l’agent et le vendeur ; il vous assistera dès l’avant-contrat.
• Préparez vos pièces (identité, financement, justificatifs d’apport, état civil, situation matrimoniale, PACS…).
• Exigez un compromis complet (annexes, diagnostics, PV d’AG, état daté, règlement de copropriété, urbanisme, servitudes).
• Prévoyez des conditions suspensives adaptées (prêt, obtention d’autorisations, purge de préemption, travaux).
• Échangez à distance si besoin (e-signature, procurations) ; cela n’altère pas la sécurité juridique.
• Comprenez vos « frais de notaire » : majoritairement des impôts et taxes ; demandez un compte détaillé.
• Séquestre chez le notaire pour une traçabilité optimale du dépôt de garantie.

Transparence tarifaire

Pour connaître la composition d’un budget d’acquisition (droits d’enregistrement, débours, émoluments), consultez notre page dédiée : tarifs de l’étude. Nous remettons un compte détaillé à la signature.

Conclusion

Le notaire n’est pas un coût de plus : c’est une assurance juridique qui sécurise votre achat, prévient les litiges et fluidifie les délais. Avoir « son » notaire ne coûte pas plus cher, choisir un notaire hors commune est possible, signer à distance est sécurisé, et le compromis mérite une vigilance d’expert. Parlez-en à votre notaire dès le début de votre projet.