10 idées reçues sur le notaire
« Les frais de notaire, c'est pour le notaire. » « Deux notaires, c'est deux fois plus cher. » À l'étude, on entend les mêmes phrases à chaque achat immobilier. Voici 10 idées reçues passées au crible : vrai ou faux ? Et ce que la Cour de cassation dit vraiment de l'étendue — et des limites — du devoir de conseil du notaire.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
Publié le
· Mis à jour le
1Où va l'argent des « frais de notaire » ?
2Les 10 idées reçues
FAUX « C'est plus cher d'avoir mon propre notaire »
Quand l'acheteur et le vendeur ont chacun leur notaire, la rémunération réglementée de l'acte est partagée entre les deux études. Le coût total ne change pas. Vous gagnez un conseiller dédié à vos seuls intérêts.
FAUX « Je ne peux pas changer de notaire en cours de dossier »
Le choix du notaire est libre, même après un compromis signé. Votre notaire reprend contact avec l'étude en charge pour récupérer le dossier. Le plus simple est d'informer toutes les parties au plus tôt.
FAUX « Je dois prendre un notaire dans la commune du bien »
Le choix du notaire est libre sur tout le territoire : choisissez l'étude que vous jugez la plus compétente et disponible. Visioconférence, procurations et signature à distance permettent de gérer la plupart des dossiers à distance, mais ne suppriment pas toutes les contraintes liées à l'éloignement (déplacements ponctuels parfois utiles, délais postaux pour certaines pièces).
EN PARTIE FAUX « Un notaire peut être plus cher qu'un autre »
Les émoluments des actes sont fixés par un tarif réglementé, identique pour toutes les études. Deux nuances : pour les prestations non tarifées (conseil approfondi, ingénierie patrimoniale), des honoraires libres peuvent être convenus par écrit à l'avance ; et le notaire peut consentir une remise sur la part des émoluments dépassant un certain seuil, dans la limite prévue par les textes.
FAUX « Avec deux notaires, les délais s'allongent »
La répartition des tâches (urbanisme, préemption, clauses) accélère souvent le dossier. Les vrais facteurs de délai sont l'obtention du prêt, les réponses d'urbanisme, les pièces du syndic et les certificats.
FAUX « Le dépôt de garantie doit passer par l'agence »
L'acompte peut être versé chez le notaire, sur un compte dédié. C'est la pratique la plus protectrice : traçabilité, restitution selon les conditions suspensives, pas de confusion de comptes. À mentionner dans le compromis.
EN PARTIE FAUX « Les frais de notaire, c'est la rémunération du notaire »
L'essentiel correspond à des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, plus des débours. La part qui revient au notaire (les émoluments) est minoritaire. Le compte détaillé remis à la signature distingue chaque ligne.
FAUX « La signature électronique n'a pas la même valeur qu'un acte papier »
L'acte authentique électronique a la même force probante que l'acte papier. Il est établi et signé sous le contrôle du notaire, avec identification forte et horodatage. Les procurations à distance sont possibles avec des vérifications d'identité renforcées.
FAUX « Le compromis sans notaire, c'est pareil »
Un avant-contrat incomplet peut coûter très cher : conditions suspensives oubliées (prêt, urbanisme, copropriété), diagnostics lacunaires, servitudes ignorées, annexes manquantes. Le délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation) ne court qu'à compter de la notification complète de l'acte : un dossier incomplet crée des litiges.
FAUX « Je peux payer une partie en espèces, sans justificatif »
Les notaires sont tenus par les obligations de lutte contre le blanchiment (articles L. 561-2 et suivants du Code monétaire et financier) : origine des fonds, cohérence de l'opération et connaissance du client. Les paiements en espèces sont strictement encadrés. Préparez vos justificatifs d'apport (relevés, prêts, dons déclarés, héritage).
FAUX Bonus : « Le notaire ne fait que tamponner »
Le notaire est un officier public. Il vérifie la propriété, les hypothèques, l'urbanisme et la copropriété, rédige les clauses, purge les droits de préemption, sécurise les flux financiers, calcule et reverse les taxes, publie l'acte à la publicité foncière et conserve l'original.
3Ce que dit vraiment la Cour de cassation sur le devoir de conseil
Le devoir de conseil du notaire est l'un des piliers de la profession, mais il n'est pas illimité — la jurisprudence en dessine précisément les contours :
Un devoir renforcé
Cass. 1re civ., 8 janvier 2020, n° 18-23.948 : le notaire qui authentifie un acte de prêt doit attirer l'attention de l'emprunteur sur les risques liés à l'absence d'assurance décès-invalidité, même si cette assurance n'est pas obligatoire et que le notaire n'a pas connaissance de l'état de santé de l'emprunteur.
Un devoir qui ne se délègue pas
Cass. 1re civ., 10 juillet 1995, n° 93-16.894 : la présence d'un conseil personnel aux côtés du client ne dispense pas le notaire de son propre devoir de conseil.
Mais un devoir qui a des limites
Cass. 1re civ., 3 mai 2018, n° 17-12.473 : le notaire qui instrumente un acte de vente n'a pas de devoir d'information et de conseil envers des tiers dont il n'a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent d'aucun droit à faire valoir dans l'acte.
Le notaire est votre premier rempart contre une erreur coûteuse : assurance oubliée, clause dangereuse, condition suspensive manquante. Mais son devoir de conseil s'exerce envers les parties à l'acte qu'il instrumente, pas envers n'importe quel tiers extérieur à l'opération. C'est une raison de plus pour être partie prenante, et non simple spectateur, du dossier confié à votre notaire.
4Le parcours d'un achat sécurisé
- Choisir son notaire dès la visite
Informez l'agent et le vendeur : il vous assiste dès l'avant-contrat. - Réunir ses pièces
Identité, état civil, situation matrimoniale ou PACS, justificatifs d'apport et de financement. - Exiger un compromis complet
Diagnostics, urbanisme, servitudes, et pour un lot de copropriété les informations remises à l'avant-contrat (règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée, fiche synthétique) — à distinguer de l'état daté à proprement parler, établi par le syndic pour la signature de l'acte définitif et non pour l'avant-contrat. - Prévoir des conditions suspensives adaptées
Prêt, autorisations, purge des préemptions, travaux. - Verser l'acompte chez le notaire
Sur un compte séquestre, avec traçabilité complète. - Signer, y compris à distance
Le notaire publie l'acte et vous remet l'attestation de propriété, puis le titre.
5Testez-vous
Le notaire du vendeur défend-il mes intérêts d'acheteur ?
Il reste impartial, mais rien ne remplace un notaire dédié à vos propres intérêts, sans coût supplémentaire pour vous, comme le montre la règle du partage des émoluments entre études.
Mon notaire doit-il me parler de l'assurance de prêt ?
Oui, selon la jurisprudence de 2020 : il doit attirer votre attention sur les risques liés à l'absence d'assurance décès-invalidité, même si elle n'est pas juridiquement obligatoire.
Puis-je me passer de notaire pour le compromis ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement déconseillé : un avant-contrat mal préparé peut fausser le point de départ du délai de rétractation et générer des litiges coûteux.
Un achat en préparation ?
Le notaire vous remet, à la signature, un compte détaillé distinguant droits, débours et émoluments. Pour connaître le budget d'une acquisition, consultez les tarifs de l'étude ou prenez rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Les tarifs, taux de droits de mutation et obligations de vérification évoluent : ils doivent être revérifiés à la date de votre opération. Les décisions citées sont publiées sur Légifrance ; leur portée doit être appréciée au regard des faits de chaque dossier.
