Nouveaux DPE : le calendrier des interdictions de mise en location.
Propriétaire bailleur, vendeur ou acheteur : l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) décide désormais de ce que vous avez le droit de louer, de la manière dont vous pouvez augmenter un loyer et de ce que vaut un bien à la vente. Voici le calendrier, les textes et les règles à connaître.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Le texte : article 6 de la loi du 6 juillet 1989
La règle de décence énergétique n'est pas un simple usage : elle est écrite dans la loi qui régit tous les baux d'habitation, à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
Aux termes de cet article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, qui doit notamment atteindre un niveau minimal de performance énergétique. Ce niveau est compris entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2028, et entre la classe A et la classe D à compter du 1er janvier 2034, par référence à l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Autrement dit, la loi ne dit pas « les logements G sont interdits » : elle dit qu'un logement doit rester entre A et F depuis 2025 — ce qui revient exactement à exclure la classe G, puis F en 2028, puis E en 2034.
2Le DPE en un coup d'œil
3Le calendrier, étape par étape
- 1er juillet 2021
Le DPE devient opposable. Un acheteur ou un locataire peut le contester devant le juge si les données chiffrées sont erronées ; les recommandations de travaux restent indicatives. - 25 août 2022
Gel des loyers des logements classés F et G : pas d'indexation, pas d'augmentation au renouvellement ni à la relocation, partout en France. - 1er avril 2023
Audit énergétique obligatoire à la vente des maisons individuelles et immeubles entiers classés F ou G, annexé à l'acte de vente. Il s'est étendu ensuite aux classes E (2025) et D (2034). - 1er janvier 2025
Un logement classé G n'est plus considéré comme décent (article 6 de la loi de 1989 ci-dessus) : nouvelle location, renouvellement ou reconduction impossibles sans travaux. - 1er janvier 2026
Nouveau calcul du DPE : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l'électricité sont mieux classés. Une nouvelle baisse est d'ores et déjà actée : le coefficient passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté publié en août 2026). - 1er janvier 2028
Logements classés F : même interdiction. - 1er janvier 2034
Logements classés E : même interdiction.
Selon les pouvoirs publics, environ 850 000 logements, surtout chauffés à l'électricité, sortent du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Le DPE réalisé après le 1er janvier 2026 intègre le nouveau coefficient. Un DPE antérieur encore valable le reste : une nouvelle étiquette peut être obtenue, sans refaire le diagnostic, via une attestation délivrée par l'ADEME. Le coefficient passera de nouveau, de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027 : selon le ministère, cette évolution ne fera dégrader l'étiquette d'aucun logement, elle ne fera qu'améliorer ou laisser inchangé le classement de certains biens chauffés à l'électricité.
4Vous êtes bailleur
Ce qui est interdit
- Signer un nouveau bail ou renouveler un bail sur un logement classé G (depuis 2025)
- Augmenter le loyer d'un logement F ou G
Ce qui reste possible
- Faire les travaux, refaire un DPE et louer à nouveau
- Continuer un bail en cours signé avant la date d'interdiction, jusqu'à son terme selon le cas
Vos risques
- Demande de mise en conformité par le locataire
- Baisse de loyer décidée par le juge
- Dommages et intérêts
Certaines situations (contraintes de copropriété, protection du patrimoine, coût des travaux disproportionné) ouvrent des dérogations très encadrées. Elles se prouvent par des pièces précises : ne comptez pas sur elles sans les faire valider.
5Vous vendez ou vous achetez
- Le DPE est remis à l'acheteur dès le premier acte, et son étiquette figure dans l'annonce (classe énergie, classe climat, estimation de facture).
- Aucune interdiction de vendre une passoire thermique : mais l'audit énergétique est obligatoire pour les maisons et immeubles entiers concernés.
- Un DPE erroné engage la responsabilité du vendeur, qui peut se retourner contre le diagnostiqueur en cas de faute (voir notre article sur l'amiante pour un raisonnement comparable sur les diagnostics immobiliers).
- Un acheteur peut négocier le prix en fonction de l'étiquette et du coût des travaux.
6Testez-vous
Mon logement est classé G et loué depuis 2020 : dois-je le vider ?
Non pas automatiquement. Le bail en cours n'est pas résilié de plein droit. Mais à son échéance ou à sa reconduction, il ne pourra plus être renouvelé sans travaux, et le loyer est déjà gelé.
Puis-je vendre un logement classé F ou G ?
Oui. La vente n'est pas interdite, mais elle est encadrée : DPE, audit énergétique dans les cas prévus, information de l'acheteur, et souvent négociation du prix.
Mon DPE date de 2019 : est-il encore valable ?
Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2024. Un DPE réalisé depuis juillet 2021 reste juridiquement valable 10 ans : des travaux qui améliorent la performance du logement peuvent justifier d'en refaire un pour refléter la nouvelle classe, mais ils ne rendent pas automatiquement l'ancien DPE caduc par eux-mêmes.
Le texte dit « classe F » pour 2025 : cela veut dire que le G est autorisé ?
Non. L'article 6 de la loi de 1989 fixe la performance décente entre A et F à compter de 2025 : cela exclut mécaniquement la classe G, qui reste en dessous de cette fourchette.
Un bail à renouveler, un bien à vendre ?
L'étude vérifie le DPE, l'audit et la situation du bail avant toute signature. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. La réglementation du DPE évolue fréquemment ; les échéances et modalités doivent être revérifiées à la date de votre opération.
