Le nouveau DPE : opposabilité, obligations et sanctions (mise à jour 2026)

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé de statut. Longtemps cantonné à un rôle purement informatif, il est désormais opposable aux tiers. Ce basculement fait du DPE un instrument juridique central dans les ventes et locations de logements. La loi Climat et Résilience de 2021 et ses décrets d’application en ont renforcé la portée, avec un gel des loyers pour les logements énergivores, des obligations d’audit et un calendrier progressif d’interdictions de location. Au 1er janvier 2026, une réforme supplémentaire du calcul du DPE est entrée en vigueur : elle modifie le coefficient électrique et valorise les logements chauffés à l’électricité, bouleversant encore la donne. Voici un panorama complet des règles actuelles, de leur historique aux dernières évolutions de 2026.

1. Définition et historique du DPE

Créé en 2004 et généralisé en 2006, le DPE vise à informer sur la consommation énergétique d’un logement et son impact climatique. Il est régi par les articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Depuis 2021, le classement repose sur un double seuil : énergie primaire et émissions de CO₂. La plus mauvaise performance détermine la classe (de A à G). Ce système a pour but de mettre en évidence les « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements classés F et G.

2. L’opposabilité du DPE depuis 2021

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Ses données chiffrées (étiquette énergie, étiquette climat, consommations estimées) peuvent être contestées par un acheteur ou un locataire en justice. En cas d’erreur, le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité civile et peut être condamné à verser des dommages et intérêts. Il pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur en cas de faute professionnelle. Seules les données chiffrées sont opposables : les recommandations de travaux ne le sont pas.

3. Obligations d’affichage et validité des anciens DPE

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent mentionner :

• la classe énergie ;
• la classe climat ;
• l’estimation de la facture annuelle théorique.

Concernant la validité :

• DPE réalisés entre 2013 et 2017 : valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 : valables jusqu’au 31 décembre 2024.

4. Gel des loyers pour les logements F et G

Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont figés :

• interdiction d’indexer le loyer en cours de bail ;
• interdiction d’augmenter le loyer au renouvellement, même en cas de sous-évaluation ;
• impossibilité d’augmenter le loyer lors d’une nouvelle location.

Ces mesures valent partout en France, y compris en zones non tendues, et visent à inciter les bailleurs à rénover plutôt qu’à chercher une rentabilité par hausse des loyers.

5. La décence énergétique et les interdictions progressives

La notion de décence (loi du 6 juillet 1989, art. 6) inclut désormais une exigence énergétique minimale. Un logement trop énergivore est considéré comme indécent et ne peut plus être loué.

Le bailleur qui loue malgré l’interdiction s’expose à une réduction du loyer, à une obligation judiciaire de travaux ou à des dommages et intérêts au profit du locataire.

6. L’audit énergétique obligatoire en cas de vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique. Celui-ci présente un parcours de travaux :

• atteindre au minimum la classe E d’ici 2028 ;
• viser la classe C à moyen terme ;
• atteindre la classe B si possible techniquement et financièrement.

L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié et annexé à l’acte de vente. Il complète le DPE et renforce l’information de l’acquéreur.

7. Responsabilité du diagnostiqueur

L’opposabilité du DPE entraîne une nouvelle chaîne de responsabilité. En cas d’erreur de classement :

• Sous-classement : préjudice pour le propriétaire (perte de valorisation du bien) ;
• Surclassement : préjudice pour le locataire ou l’acheteur (charges plus élevées que prévu).

Le bailleur ou vendeur peut être condamné puis se retourner contre le diagnostiqueur, dont la responsabilité professionnelle est couverte par une assurance obligatoire.

8. Conséquences pratiques sur les baux d’habitation

Les clauses d’indexation du loyer sont inopérantes pour les logements F ou G : le loyer est figé. Un locataire peut invoquer l’indécence énergétique pour exiger des travaux ou suspendre le paiement du loyer. Les commissions départementales de conciliation et les tribunaux sont compétents pour trancher ces litiges.

9. Nouveauté 2026 : un nouveau calcul du DPE pour valoriser l’électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette réforme vise à mieux refléter la réalité du mix électrique français, très peu émetteur de CO₂. Elle permet de revaloriser les logements chauffés à l’électricité et d’encourager l’installation de pompes à chaleur ou de radiateurs performants.

Selon le Ministère de l’Économie et le Ministère de la Transition énergétique, environ 850 000 logements devraient sortir automatiquement des classes F et G grâce à cette réforme, sans qu’aucun travaux ne soit réalisé. Les DPE et audits réalisés en 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient. Pour les DPE antérieurs, une mise à jour gratuite sera possible via la plateforme de l’ADEME.

Cette évolution apporte un souffle aux propriétaires de biens chauffés à l’électricité, qui étaient parfois injustement classés comme passoires thermiques. Mais elle ne dispense pas pour autant de la nécessité de rénover les logements réellement énergivores (notamment chauffés au fioul ou au gaz).

10. Sanctions et perspectives

Le non-respect des obligations liées au DPE entraîne :

• l’interdiction de louer pour les classes G dès 2025, F en 2028, E en 2034 ;
• l’obligation de réaliser des travaux ;
• une réduction ou suspension du loyer décidée par le juge ;
• des dommages et intérêts au profit du locataire ou de l’acheteur.

Au-delà, le DPE s’inscrit dans la stratégie nationale bas-carbone et dans l’objectif de neutralité carbone à l’horizon 2050. La réforme 2026, en valorisant l’électrification du chauffage, est cohérente avec la transition énergétique française. Elle incite à remplacer progressivement les énergies fossiles par des solutions bas-carbone et performantes.