1. Principes généraux de la vente d’un bien loué

La règle de base est claire : la vente d’un bien occupé n’entraîne pas la résiliation du bail. Le bail se poursuit automatiquement avec le nouvel acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Cette règle s’applique autant au logement nu qu’au logement meublé. En conséquence, le vendeur doit choisir entre deux stratégies :

• Vente libre : le logement est vidé de son occupant grâce à un congé délivré en temps et en heure. Cette stratégie permet de vendre plus cher mais impose le respect strict des délais légaux et des motifs de congé.
• Vente occupée : le bien est vendu avec locataire en place. L’acquéreur achète un bien déjà loué, souvent avec une décote de 10 à 20 % sur le prix de marché, mais avec l’avantage de percevoir immédiatement des loyers.

Le notaire joue ici un rôle central : il vérifie la régularité des baux, des congés, des diagnostics et informe vendeur et acquéreur des conséquences fiscales et juridiques de chaque option.

2. La vente d’un logement loué nu

Le logement vide est régi par la loi du 6 juillet 1989. La durée minimale du bail est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une société). Le locataire bénéficie d’une protection renforcée. Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit donner congé au locataire avec un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail. Le congé doit préciser le motif (vente) et proposer au locataire d’acheter le bien en priorité (droit de préemption).

Si le bailleur vend sans délivrer de congé, l’acquéreur reprend le bail en cours. Le locataire conserve donc tous ses droits jusqu’au terme du bail. Cette rigidité explique pourquoi les biens vendus occupés nus sont souvent cédés avec une décote substantielle, surtout si le loyer est inférieur au marché.

3. La vente d’un logement loué meublé

Le bail meublé, encadré également par la loi de 1989, est plus souple : sa durée minimale est d’un an (ou 9 mois pour un étudiant). Le congé pour vendre doit être notifié 3 mois avant l’échéance. Contrairement au bail nu, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Le propriétaire peut donc vendre librement, sous réserve de notifier correctement le congé.

Cette absence de droit de préemption explique pourquoi les logements meublés attirent davantage les investisseurs : ils offrent une meilleure flexibilité en cas de revente. Le notaire vérifie néanmoins que les congés sont réguliers et que l’inventaire du mobilier est annexé au bail et transmis à l’acquéreur.

4. L’impact des zones tendues

En zones tendues, la législation prévoit des mesures spécifiques visant à réguler le marché locatif. Pour les baux nus, le préavis du locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3). Cette règle ne concerne pas directement le congé délivré par le bailleur pour vendre, mais elle influence la mobilité du locataire et donc l’attractivité du bien.

Pour les baux meublés, le préavis est en principe d’un mois pour le locataire, que le logement se situe ou non en zone tendue. Cette différence rend la location meublée plus flexible, tant pour le bailleur que pour le locataire, et explique en partie sa popularité dans les zones urbaines tendues.

5. Le maintien du bail en cours et ses conséquences

Que le logement soit nu ou meublé, la règle reste la même : l’acquéreur reprend le bail en cours. Il doit respecter toutes les clauses, y compris le montant du loyer, le dépôt de garantie, et la durée restante.

Exemple : un logement nu loué pour 3 ans en est à sa 2e année. Si le bailleur le vend, l’acquéreur devient le nouveau bailleur et doit attendre l’échéance du bail pour délivrer un congé. De même, pour un meublé d’un an, si le bail est en cours, l’acquéreur ne pourra donner congé qu’à son terme.

6. Le droit de préemption du locataire : uniquement en bail nu

Le droit de préemption est une protection spécifique au bail nu. Lorsqu’un bailleur souhaite vendre son logement vide, il doit proposer en priorité la vente au locataire. Celui-ci dispose de deux mois pour accepter, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt.

⚠️ En meublé, ce droit n’existe pas. Le bailleur peut vendre le logement librement, sous réserve de respecter le délai de préavis et la forme du congé.

7. Fiscalité et plus-values immobilières

La vente d’un bien loué entraîne l’imposition de la plus-value, sauf s’il s’agit de la résidence principale du vendeur. En bail nu, les règles classiques des plus-values immobilières s’appliquent : exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En bail meublé, si le bailleur est LMNP (loueur en meublé non professionnel), la fiscalité relève du régime des BIC. Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value privée, ce qui est avantageux. En revanche, pour un LMP (loueur en meublé professionnel), la cession relève d’un régime professionnel plus complexe.

Exemple chiffré : un appartement acheté 150 000 € et revendu 250 000 € après 10 ans. En nu, la plus-value taxable sera de 100 000 € moins les abattements pour durée de détention. En meublé LMNP, la plus-value sera calculée de la même manière, mais les loyers auront bénéficié d’amortissements plus favorables pendant la détention.

8. Tableau comparatif nu / meublé

9. Éléments jurisprudentiels

La jurisprudence est abondante en matière de congés pour vendre. La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que le non-respect des formes et délais entraîne la nullité du congé (ex : Cass. 3e civ., 17 déc. 1997 ; Cass. 3e civ., 28 juin 2006).

En matière de droit de préemption, toute vente conclue sans notification régulière au locataire peut être annulée (Cass. 3e civ., 11 mai 2017). Ces décisions illustrent l’importance de l’intervention notariale.

10. Stratégies pratiques de vente

• Vendre occupé : intéressant si l’acquéreur est investisseur. Attention à la décote de prix (10-20 %).
• Vendre libre : nécessite d’anticiper le congé et de respecter les délais (6 mois en nu, 3 mois en meublé).
• Négocier avec le locataire : possible de proposer une indemnité de départ.
• Optimiser fiscalement : envisager une donation-partage avant vente (voir notre article sur la donation-partage).
• Passer par une SCI : en cas de détention familiale, le schéma via SCI peut être étudié (article SCI).

11. Check-list pour le vendeur

1. Vérifier le type de bail (nu ou meublé).
2. Contrôler la durée restante et décider : vente libre ou occupée.
3. Respecter délais et formes des congés.
4. Préparer les diagnostics (DPE, amiante, etc.).
5. Simuler la fiscalité de la plus-value.
6. Consulter le notaire pour anticiper les conséquences successorales et fiscales.

12. FAQ pratique

Peut-on vendre un logement sans prévenir le locataire ?

Non. Le bail se poursuit avec l’acquéreur. En nu, le locataire dispose en plus d’un droit de préemption.

Le droit de préemption s’applique-t-il au meublé ?

Non. Il est spécifique au bail nu.

Quelles différences en zone tendue ?

Le préavis du locataire en bail nu est réduit à 1 mois. En meublé, le préavis est toujours d’1 mois.

13. Conclusion et rôle du notaire

La vente d’un bien loué, nu ou meublé, suppose une analyse fine des règles juridiques, fiscales et pratiques. La différence entre bail nu et bail meublé est déterminante, notamment en matière de droit de préemption, de délais de congé et de fiscalité. Le notaire accompagne vendeur et acquéreur, sécurise les congés, vérifie les diagnostics et anticipe les conséquences fiscales et successorales. Son rôle est central pour éviter contentieux et mauvaises surprises.

Pour toute question relative à la vente d’un bien loué, contactez votre notaire : il est le garant de la sécurité juridique et fiscale de votre projet immobilier.