Vente d’un bien loué nu ou meublé
Vendre un logement loué, c'est possible de deux façons : le vendre occupé, avec son locataire, ou le vendre libre, après avoir donné congé. Le second choix est très encadré : un congé mal délivré est nul, et la vente peut s'en trouver bloquée.
Par Maître Hélène Hudelot, notaire associée à Caen
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1Le texte : article 15 de la loi du 6 juillet 1989
Le congé pour vendre n'est pas un simple courrier : c'est un acte encadré dans le détail par l'article 15 de la loi n° 89-462 :
Aux termes de l'article 15, II, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire, et cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Un point technique souvent ignoré : si, une fois le délai de préavis écoulé sans acceptation du locataire, le bailleur vend finalement à des conditions plus favorables pour l'acheteur que celles annoncées dans le congé, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier ces nouvelles conditions au locataire — qui retrouve alors un droit de priorité.
2Deux voies pour vendre
Vendre occupé
Le bail continue. L'acquéreur devient bailleur et reprend le contrat en l'état. Le prix est en général plus bas (jusqu'à l'échéance du bail), mais la vente est rapide et sans formalité de congé.
Vendre libre
Le bailleur donne congé pour vendre au locataire, pour la fin du bail. Le logement se vend alors plus cher, mais au prix d'une procédure stricte.
3Le congé pour vendre, en un schéma
4Bail nu ou bail meublé : les différences
| Bail nu | Bail meublé | |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, ou 9 mois (étudiant) |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Motifs | Vente, reprise, motif légitime et sérieux | Vente, reprise, motif légitime et sérieux |
| Droit de préemption du locataire | Oui | Non |
| Le congé vaut offre de vente | Oui : prix et conditions doivent y figurer, à peine de nullité (art. 15) | Non |
5Le droit de préemption du locataire (bail nu)
- Congé avec offre de vente
Il indique le prix et les conditions de la vente, pour le locataire. Il est notifié par acte de commissaire de justice, lettre recommandée ou remise en main propre contre récépissé. - Deux mois pour répondre
Le locataire peut accepter. À l'expiration, sans réponse, l'offre est caduque et il perd de plein droit tout titre d'occupation à la fin du préavis. - Deux mois pour signer
À compter de l'envoi de sa réponse acceptant l'offre ; quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Sinon, l'acceptation est caduque. - Si le locataire refuse, ou si le prix final est plus favorable
Le bailleur peut vendre à un tiers, à condition que le prix et les conditions ne soient pas plus favorables que ceux proposés au locataire ; sinon, le notaire doit le lui notifier à nouveau, sous peine de nullité de la vente.
Un congé qui ne respecte pas les délais, les mentions ou la notification est nul. Le bail se poursuit alors. Un congé frauduleux (par exemple un faux motif de vente) peut aussi exposer le bailleur à une amende et à des dommages et intérêts au profit du locataire. C'est la raison pour laquelle il est fortement recommandé de faire vérifier le congé par un professionnel.
6Ce qui pèse sur la vente d'un bien loué
Le DPE
Un logement classé G ne peut plus être reloué depuis 2025 : cela pèse sur la valeur de vente d'un bien occupé (voir notre article dédié).
La plus-value
Loueur en meublé au réel : les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025.
Le prix
Un bien occupé se vend souvent avec une décote, selon la durée restante du bail et le loyer pratiqué.
7Testez-vous
Puis-je donner congé pour vendre en cours de bail ?
Le congé est donné pour l'échéance du bail et doit parvenir au locataire au moins six mois avant celle-ci en location nue, trois mois en location meublée. Un congé délivré plus tôt n'est pas nul pour ce seul motif : ses effets sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Mon locataire meublé peut-il acheter en priorité ?
Pas de droit de préemption légal en bail meublé. Vous pouvez lui proposer le bien, mais vous n'y êtes pas obligé.
J'ai vendu plus cher que ce qui figurait dans le congé : est-ce un problème ?
Cela peut l'être. Si les conditions finales sont plus favorables pour l'acheteur que celles indiquées dans le congé, l'article 15 impose que le notaire notifie ces nouvelles conditions au locataire, sous peine de nullité de la vente.
Je vends occupé : que doit savoir l'acheteur ?
Il reprend le bail tel quel, avec son échéance, son loyer, son dépôt de garantie. Il doit disposer d'une copie du bail, des quittances et des diagnostics.
Vous vendez un logement loué ?
L'étude vérifie le bail, sécurise le congé et la vente, et calcule votre plus-value. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Les règles ci-dessus concernent la résidence principale du locataire ; certaines locations (logement social, bail mobilité, bail commercial) obéissent à d'autres régimes.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs) — Légifrance
