Acheter en couple sans être marié : indivision, tontine ou SCI ?
Vous achetez ensemble : vite, l'euphorie ! Mais qui possède quoi ? Que se passe-t-il si vous vous séparez, ou si l'un de vous décède ? Ces questions se règlent avant la signature, pas après — y compris pour la clause de tontine, dont le régime fiscal est fixé, texte à l'appui, par le Code général des impôts.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Mariés, pacsés ou concubins : qui possède quoi ?
| Statut | Propriété du bien acheté | À savoir |
|---|---|---|
| Mariés | Selon le régime matrimonial : commun en communauté, indivis en séparation de biens | Le régime prime sur ce que dit l'acte, sauf clause spécifique (voir notre article sur le contrat de mariage) |
| Pacsés | Selon la convention : en séparation de biens (par défaut), chacun est propriétaire de sa quote-part ; en indivision, les biens acquis ensemble sont indivis | La convention doit être précise et à jour |
| Concubins | Indivision selon les quotes-parts fixées dans l'acte | Aucun régime légal : tout dépend de l'acte d'achat |
2La règle d'or : des parts qui reflètent les apports
Si les quotes-parts de propriété inscrites dans l'acte ne correspondent pas au financement réel de chacun (apport et part de l'emprunt effectivement supportée), il peut en résulter une créance entre acquéreurs et, selon les circonstances et l'existence d'une intention libérale, un risque de qualification de donation. La règle sage : la quote-part correspond à la contribution réelle, apport comptant plus charge définitive du crédit.
3Les quatre montages possibles
L'indivision simple
Chacun détient une quote-part. Simple, mais en cas de décès, la part du défunt va à ses héritiers, pas forcément au survivant.
L'indivision avec convention
Règle la gestion, les remboursements, un droit de préemption entre partenaires et le sort du logement en cas de séparation.
La SCI
Chacun détient des parts. Souple pour transmettre (démembrement), à condition de rédiger de vrais statuts et de faire fonctionner réellement la société (voir notre article sur les avantages de la SCI).
La clause de tontine
Le survivant est réputé propriétaire dès l'origine. Elle exclut toute succession sur le bien, mais elle est aléatoire.
4Le texte : la fiscalité de la tontine, article 754 A du CGI
La clause de tontine (ou clause d'accroissement) a un régime fiscal précis, avec une exception souvent méconnue pour la résidence principale du couple :
Les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine sont, en principe, soumis aux droits de mutation par décès (et non aux droits de vente entre vifs, plus favorables). Par exception, cette règle ne s'applique pas à la résidence principale commune des deux acquéreurs lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte lui-même pour l'application des droits de succession lorsque cela lui est plus favorable.
Autrement dit : pour un logement modeste qui reste sous ce seuil, la tontine échappe au régime successoral lourd. Au-delà, elle y est en principe soumise — ce qui doit être anticipé avant de choisir cette clause plutôt qu'une autre solution (SCI, démembrement, testament).
5Le crédit : la solidarité qui surprend
Les co-emprunteurs sont en général solidairement tenus de rembourser la totalité, même si le bien est réparti différemment. Une assurance décès adaptée, avec la bonne quotité, est indispensable : elle rembourse tout ou partie du capital restant dû selon les quotités assurées et les garanties du contrat. Vérifiez qu'elle couvre chacun à la hauteur voulue, et que votre notaire vous en a bien parlé (voir notre article sur le devoir de conseil du notaire).
6Et si on se sépare ?
- Vente
Le bien est vendu, le prix sert à rembourser le prêt, puis est réparti selon les quotes-parts ou la convention. - Rachat de la part de l'autre
Un partenaire garde le bien et indemnise l'autre. Un partage est alors nécessaire, avec ses coûts. - Maintien de l'indivision
Possible à titre temporaire par convention, en organisant l'occupation et les charges.
7Et si l'un de vous décède ?
Mariés
Le conjoint hérite (article 757 du Code civil). Donation au dernier vivant et avantages matrimoniaux renforcent sa position.
Pacsés
Sans testament, la part du défunt va à ses héritiers, avec un an de jouissance gratuite pour le survivant.
Concubins
La part du défunt va à ses héritiers. Sans précaution, le survivant peut devoir racheter cette part ou quitter les lieux — sauf clause de tontine, dans les conditions et limites de l'article 754 A ci-dessus.
8Votre check-list avant de signer
- Nous avons défini nos quotes-parts en fonction de nos apports réels.
- Nous avons choisi entre indivision, SCI et clause de tontine, avec un notaire, en tenant compte du seuil de 76 000 € pour la tontine.
- Une convention prévoit la séparation, l'occupation et le remboursement des apports.
- Nos testaments et assurances-vie sont à jour.
- L'assurance emprunteur couvre chacun à la bonne quotité.
9Testez-vous
La tontine est-elle toujours avantageuse fiscalement ?
Non. Selon l'article 754 A du CGI, elle échappe aux droits de succession seulement pour une résidence principale commune de moins de 76 000 € ; au-delà, elle y est en principe soumise. Pour un bien de valeur plus élevée, d'autres montages sont souvent préférables.
Puis-je annuler une clause de tontine ?
Difficilement, et seulement d'un commun accord : c'est une clause contractuelle qui engage les deux acquéreurs dès l'achat, pas une option modifiable unilatéralement.
Que devient le crédit si je me sépare avant remboursement ?
La banque continue d'exiger le remboursement de chaque co-emprunteur solidaire, quelle que soit la répartition convenue entre vous. Un désaccord entre partenaires ne change rien pour la banque.
Un achat en couple en préparation ?
Le notaire vous aide à choisir la bonne structure avant la signature de l'avant-contrat. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. La fiscalité de la tontine, de l'indivision et des libéralités entre partenaires dépend de chaque situation et évolue avec la loi.
Sources officielles
- Code général des impôts, article 754 A — Légifrance
- Code civil, article 757 — Légifrance
