Acheter un bien immobilier en couple en 2025 : concubins, PACS ou mariés — règles, risques et protections

À l’étude Carnot Associés (Caen), nous savons qu’un projet d’acquisition immobilière (maison, appartement, investissement locatif) est une étape majeure de la vie d’un couple. Au-delà du financement, il est indispensable d’anticiper le régime juridique qui gouvernera la détention du bien pendant la vie du couple et, surtout, d’identifier les règles applicables en cas de séparation ou de décès. En droit français, trois statuts coexistent : concubinage, PACS et mariage. Chacun entraîne des effets très différents sur la propriété, la gestion, la fiscalité et la transmission du logement.

1. Les trois statuts possibles : bref panorama

• Concubinage : absence de statut légal propre. Les concubins sont, civilement et fiscalement, des « étrangers » l’un pour l’autre. L’achat à deux relève de l’indivision (C. civ., art. 815 et s.).
• PACS : contrat (C. civ., art. 515-1) organisant la vie commune ; depuis 2007, séparation des patrimoines par défaut (C. civ., art. 515-5) et solidarité pour les dépenses de la vie courante (C. civ., art. 515-4). Le partenaire survivant n’est pas héritier de plein droit, mais il est exonéré de droits de succession (CGI).
• Mariage : sans contrat, régime légal de la communauté réduite aux acquêts (C. civ., art. 1400 et s.) ; avec contrat, par ex. séparation de biens (C. civ., art. 1536 et s.). Le conjoint survivant est héritier (C. civ., art. 757) et bénéficie de protections spécifiques (logement familial : C. civ., art. 215, al. 3).

2. Acheter à deux en concubinage : l’indivision au cœur du dispositif

2.1. Principe : l’indivision

En concubinage, l’achat à deux est, par défaut, détenu en indivision : chacun possède une quote-part (50/50, 60/40, etc.) mentionnée dans l’acte. Il est vivement recommandé d’aligner ces quotes-parts sur les apports réels (apport personnel, emprunt, remboursement) et d’insérer, si besoin, des clauses de créances entre indivisaires (C. civ., art. 815-13) pour tracer les efforts financiers de chacun.

Texte clé — C. civ., art. 815 : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué… »

2.2. Outils à prévoir dès l’achat

• Clause de répartition & traçabilité des apports (acte d’achat) : sécurise la quote-part de chacun.
• Convention d’indivision (C. civ., art. 1873-1 et s.) : fixe la durée (jusqu’à 5 ans renouvelables), les règles de gestion (dépenses, droit de préemption, sortie, indemnités d’occupation).
• Assurance emprunteur croisée : protège le survivant en cas de décès d’un co-emprunteur.

2.3. Séparation des concubins

• Solution amiable : vente du bien et répartition du prix selon les quotes-parts ; ou rachat de la part de l’autre (soulte), acte reçu par notaire.
• Partage judiciaire : à défaut d’accord, l’un peut exiger le partage (C. civ., art. 815) devant le juge.
• Indemnités : remboursement des dépenses et améliorations financées seul (C. civ., art. 815-13).

2.4. Décès d’un concubin

Le concubin survivant n’est pas héritier (sauf legs testamentaire). Sans dispositions, la part du défunt revient à ses héritiers (parents, fratrie, enfants). Avec testament, il est possible d’avantager le survivant, mais l’enfant réservataire ne peut être déshérité (réserve héréditaire). Côté fiscal, le concubin est taxé au taux de 60 % (après un faible abattement de 1 594 €).

Bon à savoir : pour limiter les « indivisions forcées » avec la famille du défunt, on peut combiner : assurance-décès, legs dans la quotité disponible, convention d’indivision et, au cas par cas, une clause de tontine (à manier avec prudence compte tenu de ses effets et de sa fiscalité).

3. Acheter en PACS : séparation des patrimoines, mais atouts fiscaux au décès

3.1. Textes et principes

C. civ., art. 515-1 : « Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures… pour organiser leur vie commune. »

C. civ., art. 515-4 : « Les partenaires s’engagent à une vie commune, à une aide matérielle et à une assistance réciproque. Ils sont solidaires des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante… »

C. civ., art. 515-5 : régime légal = séparation des patrimoines : chacun reste propriétaire et gérant de ses biens personnels et de ses acquisitions, sauf achat commun (indivision).

3.2. Achat du logement

Le plus souvent, l’achat se fait en indivision (50/50 ou autre), avec les mêmes recommandations que pour les concubins : aligner les quotes-parts sur les apports, prévoir une convention d’indivision, suivre les remboursements. Il est possible de stipuler des créances entre partenaires si l’un finance davantage.

3.3. Séparation et décès

• Séparation : rupture simple du PACS (déclaration). Les biens communs sont partagés, l’indivision se règle comme pour les concubins (vente, rachat, partage judiciaire).
• Décès : le partenaire n’est pas héritier ipso facto et doit être gratifié par testament (dans la limite de la quotité disponible). Avantage majeur : le partenaire survivant est exonéré de droits de succession (CGI).

Conseil : PACS + testament est une combinaison efficace pour accorder au survivant des droits sur le logement sans taxation successorale, tout en respectant la réserve des enfants.

4. Acheter en étant mariés : sans contrat (communauté) ou avec contrat (séparation de biens)

4.1. Sans contrat de mariage : communauté réduite aux acquêts

C’est le régime légal (C. civ., art. 1400 et s.). Sont biens communs : les biens acquis pendant le mariage (C. civ., art. 1401). Sont biens propres : ceux possédés avant le mariage ou reçus par donation/succession (C. civ., art. 1405).

• Achat pendant le mariage : en principe, le logement est commun, même s’il est payé par un seul.
• Apports propres : pour « isoler » un bien en propre ou préserver une créance de récompense, on insère une déclaration d’emploi ou de remploi (C. civ., art. 1434) dans l’acte, si l’achat est financé avec des fonds propres (héritage, donation).
• Protection du logement familial : C. civ., art. 215, al. 3 : un époux ne peut, sans le consentement de l’autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille.

4.2. Avec contrat : séparation de biens

Chaque époux possède et gère ses biens personnels (C. civ., art. 1536 et s.). Un achat à deux relève de l’indivision (quotes-parts à l’acte). Là encore, on recommande d’aligner la propriété sur les contributions réelles et d’aménager la gestion via une convention d’indivision.

4.3. Séparation (divorce) et décès

• Divorce : nécessite liquidation du régime matrimonial par le notaire (partage des biens, récompenses/ créances).
• Décès : le conjoint survivant est héritier (C. civ., art. 757).
  — Si tous les enfants sont communs : option entre l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart.
  — En présence d’enfant(s) non commun(s) : 1/4 en pleine propriété.

On peut accroître ces droits par une donation entre époux (dite « au dernier vivant » — C. civ., art. 1094-1), ou par testament, toujours dans le respect de la réserve des enfants.

5. Solutions de protection à envisager dès l’acquisition

• Convention d’indivision : durée, gestion, droit de préemption interne, modalités de sortie, indemnités d’occupation.
• Testament (concubins/PACS) : legs du logement ou d’un droit d’usufruit/usage (dans la quotité disponible).
• Donation entre époux (mariage) : étend l’éventail des options du survivant (C. civ., art. 1094-1).
• Déclaration d’emploi/remploi (régime communautaire) : préserve la nature propre d’un bien acheté avec des fonds propres (C. civ., art. 1434).
• Assurance emprunteur & décès croisée : pour éviter une vente forcée en cas de décès.
• SCI : outil patrimonial (souplesse statutaire, clauses d’agrément/préemption). À manier avec conseil, notamment fiscal.
• Clause de tontine (« au dernier vivant ») : utile dans des cas particuliers ; attention à la fiscalité et aux effets rigides.

6. Cas pratiques rapides

• Concubins, apport inégal : 70 % / 30 % à l’acte + convention d’indivision ; traçabilité des remboursements ; assurance-décès croisée.
• PACS + testament : achat indivis 50/50 ; legs d’usufruit sur la moitié du défunt au partenaire ; exonération de droits de succession (CGI).
• Mariage (communauté) : achat du logement avec héritage d’un époux → déclaration de remploi (C. civ., art. 1434) dans l’acte pour préserver un droit propre ou une récompense.
• Séparation : rachat de part (soulte) chez le notaire ; vérification des créances entre indivisaires (C. civ., art. 815-13).

7. Textes utiles (extraits)

• C. civ., art. 815 : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision… »
• C. civ., art. 815-13 : créances et indemnités entre indivisaires.
• C. civ., art. 515-1 (PACS : définition) ; 515-4 (solidarité des dettes de la vie courante) ; 515-5 (séparation des patrimoines).
• C. civ., art. 1401 (biens communs) ; 1405 (biens propres) ; 1434 (emploi/remploi) ; 215, al. 3 (logement familial).
• C. civ., art. 757 (droits du conjoint survivant) ; 1094-1 (donation entre époux).
• CGI : exonération des droits de succession pour le partenaire pacsé et le conjoint ; taxation à 60 % pour les « autres » avec abattement de 1 594 €.

8. Check-list « achat à deux »

1. Choisir le statut de couple (concubinage, PACS, mariage) et comprendre ses effets.
2. Fixer des quotes-parts cohérentes avec les apports et prévoir des clauses de créances.
3. Signer une convention d’indivision (durée, gestion, sortie, indemnités).
4. Protéger le logement familial (C. civ., art. 215, al. 3).
5. Prévoir un testament (concubins/PACS) ou une donation entre époux (mariage).
6. En régime communautaire : insérer, si nécessaire, une déclaration d’emploi/remploi (C. civ., art. 1434).
7. Sécuriser le prêt : assurance emprunteur, quotités adaptées, assurance-décès croisée.
8. Anticiper séparation ou décès : clauses de rachat, droit de préemption, modalités de sortie.
9. Envisager la SCI si le projet patrimonial le justifie (gouvernance, clauses d’agrément).
10. Se faire accompagner par votre notaire pour acter et sécuriser l’ensemble.

Conclusion

Le statut du couple (concubins, partenaires de PACS, époux) conditionne la propriété, la gestion, la fiscalité et la transmission du logement. Déterminer dès l’achat les quotes-parts, les règles de gestion et les protections successorales est essentiel pour éviter les situations d’impasse (indivision subie, vente forcée, fiscalité lourde). Votre notaire vous aide à choisir les bons outils (convention d’indivision, testament ou donation entre époux, déclaration d’emploi/remploi, SCI, assurance) et à bâtir un montage adapté à votre histoire et à vos objectifs.

Parlez-en à votre notaire. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions et sécuriser votre projet, de l’avant-contrat à l’acte définitif — et au-delà.