Acquisition et cession d’une officine de pharmacie : guide complet juridique, fiscal et pratique

L’achat ou la vente d’une pharmacie est une opération complexe, au carrefour du droit de la santé publique, du droit commercial, du droit civil et du droit fiscal. Au-delà d’une transaction économique, elle implique la préservation de la santé publique, l’indépendance du pharmacien et la continuité de l’accès aux soins. Ce guide complet présente les textes légaux applicables, la jurisprudence, les étapes pratiques, les enjeux patrimoniaux et les conseils pour sécuriser une telle opération.

1. Fondements légaux de l’activité pharmaceutique

La pharmacie d’officine est une activité réglementée par le Code de la santé publique. Le pharmacien est soumis à des règles strictes, parmi lesquelles :

• Article L. 4221-1 C. santé publ. : « Nul ne peut exercer la profession de pharmacien s’il n’est titulaire du diplôme français de docteur en pharmacie ou de l’un des diplômes, certificats ou titres mentionnés aux articles L. 4221-2 à L. 4221-4, et s’il n’est inscrit à l’Ordre national des pharmaciens. »
• Article L. 5125-1 C. santé publ. : « L’officine de pharmacie est un établissement affecté à la dispensation au détail des médicaments, produits et objets dont la vente est réservée aux pharmaciens. »
• Article L. 5125-6 C. santé publ. : « La licence d’exploitation d’une officine de pharmacie ne peut être cédée isolément, en dehors du fonds de commerce dont elle constitue l’accessoire. »
• Article L. 5125-11 C. santé publ. : « Le pharmacien doit être à tout instant propriétaire de l’officine dont il est titulaire. Il ne peut être propriétaire ou copropriétaire que d’une seule officine et doit exercer personnellement sa profession. »
• Article L. 5125-16 C. santé publ. : « Au décès du titulaire d’une officine, ses héritiers disposent d’un délai de deux ans, prorogeable d’un an, pour céder le fonds. Pendant ce délai, l’officine est exploitée sous la responsabilité d’un pharmacien diplômé gérant. »
• Article R. 5125-8 C. santé publ. : « Les locaux d’une officine de pharmacie doivent être d’un seul tenant, aménagés de manière que le public n’ait pas directement accès aux médicaments, et comporter une zone destinée à la confidentialité. »

2. La chronologie d’une acquisition

2.1. Étape préparatoire : compromis ou promesse de vente

La première étape est la signature d’une promesse synallagmatique de vente (compromis) ou d’une promesse unilatérale. Ces contrats permettent de figer l’accord sur la chose et le prix, tout en conditionnant la vente à la réalisation de certaines conditions suspensives.

Article 1304-6 C. civ. : « La réalisation de la condition suspensive a un effet rétroactif au jour où l’obligation a été contractée. Toutefois, il peut être stipulé que l’effet de la condition, lorsqu’elle se réalise, ne remonte pas au jour du contrat. » ➡️ En matière de pharmacie, la rétroactivité est interdite pour ne pas violer le principe d’indivisibilité entre propriété et exploitation.

2.2. Étape de vérification et formalités

• Obtention de l’accord bancaire et offre de prêt.
• Vérification de la licence et absence de caducité (C. santé publ., art. L. 5125-22).
• Vérification du bail commercial et de la conformité des locaux (R. 5125-8 à R. 5125-11).
• Collecte des pièces : diplômes, inscription à l’Ordre, titres de propriété, inventaire du stock.

2.3. Étape finale : acte authentique et déclaration d’exploitation

La vente définitive est constatée par acte authentique devant notaire. Le transfert de propriété et la prise d’effet de l’exploitation interviennent au jour de l’enregistrement de la déclaration d’exploitation auprès du Conseil régional de l’Ordre.

3. La licence d’exploitation

La licence est l’élément central du fonds. Sa particularité est d’être à la fois une autorisation administrative et un élément patrimonial cessible avec le fonds. Elle ne peut pas être détachée du fonds : c’est une garantie de monopole pour le pharmacien.

Article L. 5125-7 C. santé publ. : « La licence fixe l’emplacement où l’officine doit être exploitée. Elle est attachée à la personne du titulaire et à l’établissement. » ➡️ Toute modification substantielle des locaux doit être déclarée à l’ARS et à l’Ordre.

4. L’objet de la cession : fonds de commerce ou titres sociaux

4.1. Achat du fonds

Avantage : indépendance, nantissement possible pour le financement. Inconvénient : droits d’enregistrement élevés.

4.2. Achat de titres sociaux

Avantage : coût fiscal réduit. Inconvénient : reprise des passifs éventuels. ➡️ Importance d’une garantie d’actif et de passif.

5. Le principe d’indivisibilité

Le pharmacien doit être à la fois propriétaire et exploitant. Cette règle empêche toute séparation entre investisseur financier et exploitant.

Jurisprudence : Cass. 1re civ., 18 oct. 2005, n° 02-20.329 : la Cour rappelle que la propriété du fonds appartient à l’époux pharmacien, même si la valeur tombe en communauté. Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-28.076 : confirmation de la nécessité de l’accord du conjoint dans les régimes communautaires.

6. Les structures d’exploitation

Exploitation possible en nom propre, en indivision (entre pharmaciens diplômés), ou en société (SARL, SEL, SNC, SELAS). Les SEL (sociétés d’exercice libéral) offrent une souplesse accrue et permettent l’entrée d’investisseurs pharmaciens.

Article L. 5125-11 C. santé publ. : « Les sociétés de pharmaciens d’officine ne peuvent détenir qu’une seule officine. »

7. Optimisation via une holding (SPFPL)

La SPFPL (Société de participations financières de professions libérales) permet le rachat de titres avec plusieurs avantages :

• Cash-flow optimisé grâce aux dividendes non fiscalisés.
• Déduction des intérêts d’emprunt.
• Régime mère-fille (CGI art. 145) permettant de neutraliser les résultats intragroupe.

8. Fiscalité de la cession

La vente du fonds est soumise aux droits d’enregistrement (CGI art. 719, 1584, 1595) :

• 0 % jusqu’à 23 000 € ;
• 3 % entre 23 000 et 200 000 € ;
• 5 % au-delà.

Le notaire assure le séquestre du prix, le paiement des droits et la publication légale.

9. Les locaux et l’inventaire

Les locaux doivent respecter les normes (R. 5125-8). L’inventaire du stock est réalisé par un professionnel indépendant et déposé chez le notaire.

10. Cas pratiques et difficultés rencontrées

• Succession du titulaire : les héritiers disposent de 2 ans prorogeables pour céder l’officine (L. 5125-16). Au-delà, la licence devient caduque.
• Bail commercial : il doit être conforme et ne pas limiter l’usage pharmaceutique.
• Conflits familiaux : indivision successorale ou opposition entre enfants repreneurs et non repreneurs.

11. Ouverture comparative : Allemagne et Italie

En Allemagne, les règles d’installation sont également strictes, mais la propriété de plusieurs officines est autorisée dans certaines limites. En Italie, le numerus clausus est encore plus rigide : le nombre d’officines dépend de la population. ➡️ La France se situe dans une position intermédiaire, avec un monopole professionnel très marqué.

12. Check-list opérationnelle

• Diplôme du pharmacien acquéreur et attestation d’inscription à l’Ordre.
• Copie de la licence en cours de validité.
• Titre de propriété du fonds et bail commercial.
• Bilans des trois derniers exercices.
• Inventaire des marchandises.
• Offre de prêt bancaire.
• Déclaration d’exploitation et inscription au tableau de l’Ordre.
• Acte authentique de cession et publication légale.

Conclusion

La cession ou l’acquisition d’une pharmacie ne peut se résumer à un simple acte commercial. C’est une opération juridique, patrimoniale et fiscale qui requiert une anticipation rigoureuse. Le notaire, en coordination avec l’ARS, l’Ordre et les banques, garantit la conformité de l’acte, la sécurité du pharmacien et la pérennité du service public pharmaceutique.

Notre étude notariale vous accompagne à chaque étape pour sécuriser, optimiser et réussir votre projet d’acquisition ou de cession d’officine.