Puis-je vendre un logement avec de l'amiante ?
Oui, on peut vendre un logement qui contient de l'amiante. La vente n'est pas interdite. Ce qui l'est : le cacher. Diagnostics, information de l'acheteur, clause de garantie : voici le parcours sans faute — et ce qu'un arrêt de la Cour de cassation dit vraiment des limites de la clause d'exonération.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Mon bien est-il concerné ?
L'amiante a été interdite en France depuis le 1er janvier 1997. Pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante doit être annexé à la promesse de vente et à l'acte.
2Un cas réel : la clause de non-garantie tient-elle si le diagnostic était faux ?
Un pavillon est vendu en novembre 2003 avec une clause d'exonération de garantie des vices cachés. Un diagnostic amiante, annexé à l'acte, atteste l'absence de matériaux contenant de l'amiante. Une expertise ultérieure en révèle pourtant dans les cloisons et la façade du premier étage. Les acquéreurs assignent le vendeur et le diagnostiqueur.
La Cour de cassation rejette leur pourvoi et retient deux principes :
- La clause d'exonération de garantie reste valable dès lors qu'un diagnostic professionnel a été annexé à l'acte et que les vendeurs, profanes, n'ont pas agi de mauvaise foi (c'est-à-dire n'avaient pas connaissance du vice).
- Le diagnostiqueur n'est pas fautif si l'amiante n'était pas perceptible par un contrôle visuel conforme à la réglementation, sans obligation de sondages destructifs non consentis.
Un diagnostic erroné ne protège pas toujours l'acheteur : si le vendeur ignorait sincèrement la présence d'amiante et que le diagnostiqueur a respecté sa mission (inspection visuelle des parties accessibles, sans destruction), la clause de non-garantie peut jouer. C'est la mauvaise foi du vendeur — le fait qu'il ait su et caché — qui fait basculer sa responsabilité, pas le seul fait que le diagnostic se révèle faux après coup.
3Les documents à fournir
Repérage amiante
Réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il identifie les matériaux, leur état de conservation et les mesures à prévoir. L'inspection porte sur les parties visibles et accessibles, sans sondage destructif sauf accord du propriétaire.
Dossier technique amiante
Pour les parties communes d'un immeuble collectif : à demander au syndic.
Résultats de l'évaluation
Selon l'état des matériaux : simple surveillance, mesure d'empoussièrement, ou travaux.
4Ce que dit le diagnostic, et ce qu'il faut faire
| Résultat | Conséquence |
|---|---|
| Absence d'amiante | Aucune obligation particulière. Le diagnostic n'a pas de limite de validité légale, mais cela suppose qu'il ait été réalisé selon la méthodologie en vigueur depuis le 1er avril 2013 : un repérage antérieur à cette date, établi selon l'ancienne méthodologie moins exigeante, mérite d'être vérifié voire refait avant une vente. |
| Présence, état de conservation satisfaisant | Surveillance périodique et information des occupants et intervenants. |
| Présence, matériaux dégradés | Mesures d'empoussièrement, et si besoin travaux de retrait ou de confinement par une entreprise certifiée. |
Retirer de l'amiante exige une entreprise certifiée, des protections spécifiques et l'élimination des déchets par une filière agréée. Percer, poncer ou démolir sans précaution est dangereux pour la santé et engage la responsabilité de celui qui le fait.
5Vendre : les précautions pour le vendeur
- Faire réaliser le repérage avant la promesse
Il doit être annexé à la promesse de vente. Un dossier incomplet expose à des contestations. - Informer sincèrement
Le vendeur qui connaît la présence d'amiante et la cache commet une faute qui peut annuler ou réduire la vente : c'est la mauvaise foi, plus que l'erreur du diagnostic, qui est sanctionnée (voir l'arrêt ci-dessus). - Ne pas compter aveuglément sur la clause d'exonération
Le vendeur peut stipuler l'exonération de la garantie des vices cachés, mais pas s'il a eu connaissance du vice. Il ne peut pas non plus se prévaloir de cette clause pour les diagnostics qu'il n'a pas fournis ou pour un diagnostic irrégulier. - Chiffrer les travaux
Un devis d'entreprise certifiée éclaire l'acheteur et facilite la négociation du prix.
6Acheter : les bons réflexes
- Lisez le diagnostic : localisation, état, recommandations, et vérifiez qu'il porte bien sur toutes les parties accessibles.
- Faites chiffrer les travaux éventuels avant de signer.
- Prévoyez une condition suspensive ou une négociation du prix selon les résultats.
- N'engagez aucun travaux avant d'avoir fait vérifier la présence d'amiante.
- En cas de doute sur la sincérité du vendeur, faites établir un second avis avant de signer.
7Testez-vous
Mon logement date de 1990 : suis-je obligé de faire un diagnostic amiante ?
Oui, si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le diagnostic est annexé à la promesse de vente.
L'acheteur peut-il annuler la vente si le diagnostic était faux ?
Pas automatiquement. Comme le montre l'arrêt de 2011, si le vendeur ignorait sincèrement la présence d'amiante et que le diagnostiqueur a respecté sa mission, la clause de non-garantie peut protéger le vendeur. L'acheteur peut en revanche se retourner contre le diagnostiqueur s'il a commis une faute, ou contre le vendeur s'il est prouvé qu'il savait.
Puis-je vendre en « l'état » pour éviter les travaux ?
Oui, à condition d'avoir fourni un diagnostic régulier et d'avoir dit la vérité. La vente sans travaux est valable ; le prix en tient compte.
Un bien ancien à vendre ou à acheter ?
L'étude vérifie les diagnostics, la rédaction des clauses de garantie et les conditions de la vente. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. La réglementation amiante relève du Code de la santé publique et du Code de la construction et de l'habitation ; ses modalités techniques évoluent. La décision citée est publiée sur Légifrance ; sa portée doit être appréciée au regard des faits de votre dossier.
