Location meublée non professionnelle (LMNP) et SARL de famille : le duo gagnant ?

Cumuler les atouts du régime LMNP (location meublée non professionnelle) avec la souplesse de la SARL de famille attire de plus en plus d’investisseurs. D’un côté, le LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité favorable, notamment grâce au régime réel et aux amortissements. De l’autre, la SARL de famille est une société qui offre une gestion plus stable qu’une indivision et facilite la transmission du patrimoine. Mais ce « duo gagnant » cache aussi certaines limites : contraintes sociales, formalisme de société, réforme fiscale de 2025 sur les plus-values. Voici un panorama complet des avantages et des inconvénients à connaître avant de se lancer.

Les avantages de la SARL de famille en LMNP

1. Une fiscalité transparente à l’Impôt sur le Revenu

Contrairement à une SARL classique automatiquement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), la SARL de famille peut opter sans limite de durée pour l’Impôt sur le Revenu (IR). C’est un régime dit « transparent » : la société ne paie pas d’impôt, ce sont les associés qui déclarent directement leur part de bénéfices ou de déficits. Cette transparence fiscale évite la double imposition (IS + dividendes) et permet aux associés d’adapter leur fiscalité à leur situation personnelle.

2. Accès au régime réel BIC et aux amortissements

En LMNP, les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En optant pour le régime réel, la SARL de famille peut déduire toutes les charges : intérêts d’emprunt, frais de notaire, charges de copropriété, assurances, taxe foncière. Surtout, elle peut pratiquer des amortissements sur l’immeuble (hors terrain) et le mobilier. Ces amortissements permettent de réduire, voire de neutraliser, l’imposition pendant de nombreuses années tout en conservant une trésorerie positive.

3. Imputation des déficits sur le revenu des associés

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes (travaux importants, frais financiers élevés), la société peut dégager un déficit. Ce déficit est imputable sur la déclaration de revenus de chaque associé, proportionnellement à ses parts. C’est un avantage considérable pour réduire immédiatement l’impôt du foyer fiscal. À l’inverse, dans une société soumise à l’IS, le déficit reste enfermé dans la société et ne bénéficie pas directement aux associés.

4. Transmission facilitée grâce aux parts sociales

La SARL de famille est un outil patrimonial puissant. Au lieu de transmettre directement un immeuble, les parents peuvent donner progressivement des parts sociales à leurs enfants. Ils peuvent conserver l’usufruit et la gérance, donc les revenus et les pouvoirs de décision, tout en anticipant la succession. Les abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) s’appliquent et une décote pour illiquidité (10 à 15 %) peut réduire la valeur taxable des parts. C’est une façon souple de préparer l’avenir sans perdre le contrôle.

5. Gestion commune plus simple que l’indivision

En indivision, chaque indivisaire peut exiger le partage (C. civ., art. 815) et l’unanimité est requise pour les décisions importantes, ce qui entraîne souvent des blocages. Avec une SARL de famille, les statuts fixent des règles de majorité adaptées (majorité simple, qualifiée, unanimité selon les cas) et un gérant est nommé pour la gestion courante. Résultat : la gouvernance est claire, la stabilité est renforcée et le patrimoine commun peut être géré sur le long terme sans risque de vente forcée.

6. Optimisation des seuils de revenus LMNP

Le statut LMNP impose de ne pas dépasser 23 000 € de loyers annuels par foyer et de ne pas dépasser 50 % des revenus globaux. Dans une SARL de famille, ces seuils s’apprécient par associé. Ainsi, une société composée de trois associés peut générer jusqu’à 69 000 € de loyers tout en restant dans le cadre du LMNP. C’est un atout pour investir collectivement et mutualiser les revenus tout en profitant du régime favorable du LMNP.

7. Démembrement des parts sans perte d’amortissements

Le démembrement est un levier patrimonial efficace : les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Contrairement à un bien détenu en direct, ce démembrement ne bloque pas les amortissements : la société reste pleine propriétaire des biens et continue à les amortir. Les parents gardent donc la gestion et les avantages fiscaux, tout en préparant la transmission. C’est un double bénéfice : optimisation fiscale et anticipation successorale.

Les inconvénients de la SARL de famille en LMNP

1. Imposition des bénéfices non distribués

La transparence fiscale a un revers : les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfices même si la société ne distribue pas de trésorerie. Un associé peut donc devoir payer de l’impôt sur des revenus qu’il n’a pas effectivement perçus. Il faut anticiper ce risque en prévoyant des distributions minimales ou en constituant des réserves.

2. Comptabilité et formalisme lourds

La SARL de famille reste une société commerciale. Elle doit tenir une comptabilité complète, déposer ses comptes chaque année, organiser des assemblées générales. Ces obligations génèrent des frais (expert-comptable, greffe, conseils juridiques) et alourdissent la gestion, contrairement à une détention directe en LMNP qui est plus simple.

3. Statut social des associés

Les simples associés non gérants n’ont pas de statut social particulier. Ils ne cotisent pas au régime des indépendants et ne sont pas assimilés salariés. Ils se contentent de percevoir leur part de bénéfices, imposée fiscalement mais sans prélèvements sociaux supplémentaires. Cette neutralité est un avantage, mais la situation change radicalement pour les gérants.

4. Régime social du gérant et collège de gérance

Le gérant majoritaire est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), même sans rémunération, avec un minimum de cotisations (environ 1 200 € par an). Sa rémunération éventuelle n’est pas déductible du résultat fiscal. Les gérants minoritaires ou égalitaires sont assimilés salariés mais sans assurance chômage.

La notion de collège de gérance complexifie encore les choses : si plusieurs gérants existent, on additionne leurs parts (ainsi que celles du conjoint et des enfants mineurs). Dès que ce total dépasse 50 % du capital, le collège est considéré comme majoritaire. Dans une SARL de famille, il est donc très difficile d’échapper au statut de TNS (travailleur non salarié). C’est une contrainte sociale et financière à bien anticiper.

5. Rigidité en cas de sortie d’associé

Les parts sociales ne se cèdent pas librement : une clause d’agrément impose l’accord des autres associés. Un associé qui souhaite vendre peut se retrouver bloqué si personne ne rachète ses parts. La valorisation des parts est aussi délicate, car elle doit tenir compte de l’actif net, des dettes et des amortissements. La sortie d’un associé peut donc être complexe et source de tensions familiales.

6. Complexité en fiscalité successorale

La valeur des parts inclut l’actif net, les amortissements et les plus-values latentes. Cette évaluation peut être contestée par l’administration en cas de donation ou succession. Il est indispensable de recourir à un notaire ou à un fiscaliste pour sécuriser l’opération et éviter les redressements. La SARL de famille reste un bon outil de transmission, mais exige un suivi professionnel rigoureux.

7. Réforme 2025 sur les plus-values

Jusqu’en 2024, les amortissements n’étaient pas pris en compte pour calculer la plus-value lors de la revente. Depuis 2025, ils doivent être réintégrés, ce qui alourdit fortement la fiscalité de sortie. Ce changement réduit l’attractivité du LMNP comme outil de long terme. La SARL de famille ne permet pas d’y échapper : elle subit la même règle qu’une détention en direct.

8. Risque de perte du régime familial

Le régime fiscal de la SARL de famille repose sur la qualité familiale des associés. Si une personne extérieure entre au capital, ou si la société se transforme (ex. en SAS) ou abandonne l’activité meublée, le régime bascule automatiquement à l’IS. Un simple manquement peut donc entraîner une déchéance fiscale définitive, avec des conséquences lourdes. La vigilance est de mise pour préserver les avantages.

Conclusion

Le couple LMNP et SARL de famille reste un outil puissant pour optimiser la fiscalité des loyers, faciliter la transmission et organiser la gestion familiale. Mais il s’accompagne de contraintes sociales, juridiques et fiscales qu’il ne faut pas sous-estimer, notamment après la réforme des plus-values de 2025. C’est donc une solution à privilégier pour des familles souhaitant investir et transmettre à long terme, à condition d’être bien accompagnées par un notaire ou un fiscaliste pour sécuriser le montage.