Location meublée non professionnelle (LMNP) et SARL de famille : le duo gagnant ?
Louer meublé en famille, sans indivision et avec une transmission facilitée : c'est la promesse de la SARL de famille qui exerce une activité de location meublée. Le duo est séduisant, et il repose, comme toute société, sur l'exigence légale d'une véritable mise en commun — pas d'un simple montage fiscal.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Comment fonctionne la SARL de famille ?
2Pourquoi la SARL de famille ?
Fiscalement transparente
Les associés sont imposés à l'impôt sur le revenu, chacun pour sa quote-part. L'option à l'IR est ouverte sans limite de durée pour une SARL de famille (article 239 bis AA du CGI, sous ses conditions).
Une structure de transmission
Donner des parts (en pleine propriété ou nue-propriété) est plus simple que de donner des immeubles : abattements, démembrement, valeur des parts (voir notre article sur le démembrement en SCI, transposable dans son principe).
Une gestion encadrée
Statuts, gérant, assemblée annuelle : chacun sait ce qu'il peut faire, et l'indivision est évitée.
Comme toute société au sens de l'article 1832 du Code civil, la SARL de famille doit avoir une existence réelle : apports effectifs, gestion suivie, assemblées tenues. Pour bénéficier du régime spécifique de l'article 239 bis AA, elle doit en outre exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée est une activité commerciale et peut convenir. L'activité de profession libérale est exclue.
3Les chiffres qui comptent : LMNP ou LMP ?
| LMNP (non professionnel) | LMP (professionnel) | |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | Jusqu'à 23 000 €, ou moins que les autres revenus du foyer | Plus de 23 000 € et plus que les autres revenus du foyer |
| Déficit | Imputable sur les seuls revenus meublés | Imputable sur le revenu global |
| Plus-value | Régime des particuliers, amortissements réintégrés depuis le 16 février 2025 | Régime des plus-values professionnelles |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux sur le patrimoine (18,6 % selon impots.gouv.fr) | Cotisations sociales des indépendants |
Dans une société translucide, la qualité de LMNP ou de LMP s'apprécie pour chaque associé selon sa part, ce qui doit être anticipé.
4Les précautions
- Des statuts sur mesure
Gérance, agrément des cessions de parts, règles de décision, sort des parts en cas de décès. - Le bon régime fiscal du gérant
La rémunération et le statut social du gérant doivent être analysés. - La revente
La plus-value et la réintégration des amortissements sont à modéliser avant de choisir le régime réel (voir notre article dédié à la plus-value). - La transmission
Donation de parts, démembrement, clause d'agrément : à organiser avec le notaire. - Une comptabilité rigoureuse
La société tient une comptabilité commerciale et dépose les déclarations fiscales de résultat — c'est aussi ce qui la protège d'un risque de requalification en société fictive.
5Testez-vous
Puis-je associer un ami à ma SARL de famille ?
Non pas sans perdre le régime. Les associés doivent être des membres de la famille au sens de la loi. Un associé extérieur remet en cause l'option à l'IR sans limitation de durée.
Est-ce mieux qu'une SCI pour louer meublé ?
La SCI exerce une activité civile : la location meublée est commerciale et ne s'y intègre pas sans risque de requalification (impôt sur les sociétés). La SARL de famille est conçue pour cette activité.
La SARL de famille évite-t-elle l'impôt à la revente ?
Non. La plus-value est imposée entre les mains des associés, avec les règles applicables (dont la réintégration des amortissements pour le LMNP depuis le 16 février 2025).
Un projet de location meublée en famille ?
Le notaire rédige les statuts, conseille sur la transmission des parts et coordonne avec votre expert-comptable. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Les conditions de l'option à l'impôt sur le revenu et de la qualification LMNP ou LMP doivent être vérifiées dans chaque cas.
Sources officielles
- Code général des impôts, article 239 bis AA — Légifrance
- Code civil, article 1832 — Légifrance
