Acheter neuf ou ancien : frais de notaire, garanties et fiscalité
Neuf ou ancien ? Le match ne se joue pas seulement sur le prix au mètre carré. Frais de notaire, garanties légales, fiscalité, aides, travaux : le vainqueur dépend de votre projet. Et les garanties du neuf, elles, sont écrites noir sur blanc dans le Code civil.
Par Maître Hélène Hudelot, notaire associée à Caen
Publié le
· Mis à jour le
1Le match en un coup d'œil
| Neuf | Ancien | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | Réduits (droits d'enregistrement allégés) | Plus élevés |
| Prix | Plus cher au mètre carré, TVA comprise | Souvent plus bas, négociable |
| Performance énergétique | Normes récentes (RE2020) | Variable, DPE à vérifier (voir notre article dédié) |
| Travaux | Peu à prévoir dans l'immédiat | Possibles, parfois importants |
| Garanties | Parfait achèvement, biennale, décennale | Peu ou pas, selon les travaux récents |
| Délai | Livraison à terme (vente en l'état futur d'achèvement) | Immédiat, à la signature de l'acte |
| Emplacement | Souvent en périphérie ou en programmes récents | Souvent en centre-ville |
| Personnalisation | Possible dans certains programmes | Libre, après achat |
2Le coût total, pas seulement le prix
3Acheter dans le neuf : ce qu'il faut savoir
- Contrat de réservation
Le réservataire verse un dépôt de garantie, dans des limites fixées par la loi, avec un délai de rétractation. - Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Le prix est payé par échelonnement, au rythme de l'avancement des travaux, dans des plafonds légaux (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison). - Garantie d'achèvement
Le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement ou de remboursement. - Livraison et réserves
Les défauts apparents se notent sur le procès-verbal de livraison. - Garanties après livraison
Parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans, équipements), décennale (10 ans, solidité et impropriété à destination).
4Le texte : les trois garanties légales du neuf
Ces garanties ne sont pas une politique commerciale du promoteur : elles sont fixées par le Code civil, aux articles 1792 et suivants. La garantie décennale, la plus connue, engage le constructeur sur les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception. Elle joue même sans faute prouvée du constructeur : c'est une présomption de responsabilité, ce qui en fait une protection particulièrement forte pour l'acquéreur.
5Acheter dans l'ancien : ce qu'il faut vérifier
Les diagnostics
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement, risques : ils informent sur l'état du bien (voir notre article sur l'amiante).
La copropriété
Procès-verbaux d'assemblées, appels de fonds, travaux votés ou à voter, fonds de travaux.
Les travaux
Faites chiffrer avant la signature. Les aides à la rénovation énergétique peuvent en réduire le coût sous conditions.
L'urbanisme
Conformité des extensions et travaux réalisés par le vendeur, servitudes (voir notre article sur les autorisations d'urbanisme).
6Financement et aides : à revérifier chaque année
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été étendu et recentré au fil des lois de finances : les conditions (zones, plafonds de ressources, neuf ou ancien avec travaux) changent d'une année à l'autre. De même, les dispositifs fiscaux d'investissement locatif dans le neuf et l'ancien rénové ont connu plusieurs réformes récentes. Leurs conditions doivent être vérifiées à la date de votre achat.
7Quel profil pour quel choix ?
Neuf
Vous voulez de la performance énergétique, peu de travaux, une garantie et une vue sur l'avenir. Vous acceptez d'attendre la livraison et de payer plus au mètre carré.
Ancien
Vous privilégiez l'emplacement, le charme, le prix, ou un bien immédiatement disponible. Vous acceptez des travaux et de vérifier l'état.
8Testez-vous
Les frais de notaire sont-ils vraiment plus bas dans le neuf ?
Oui, en pourcentage : les droits d'enregistrement sont réduits pour un logement neuf. En revanche, le prix inclut la TVA.
Puis-je annuler mon achat sur plan ?
Le contrat de réservation ouvre un délai de rétractation de dix jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation) ; l'acte de vente signé ensuite n'en comporte pas. Au-delà, une annulation dépend des clauses et des conditions suspensives (prêt, notamment).
La garantie décennale joue-t-elle même sans faute du constructeur ?
Oui. C'est une garantie de plein droit, prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil : il suffit de démontrer un désordre affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage, sans avoir à prouver une faute.
Un achat en projet ?
L'étude vérifie le contrat de réservation, la VEFA ou l'avant-contrat, et vous chiffre les frais à la signature. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Les taux de frais de notaire, les dispositifs d'aide et les règles fiscales changent régulièrement ; ils doivent être revérifiés à la date de l'achat.
Sources officielles
- Code civil, article 1792 — Légifrance
