1. Les principes généraux de l’achat immobilier

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien relève du même processus juridique : promesse ou compromis de vente, obtention du financement, signature de l’acte authentique chez le notaire. Cependant, les conditions pratiques et juridiques divergent sensiblement. Le neuf implique souvent une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), encadrée par le Code de la construction et de l’habitation, tandis que l’ancien suppose l’achat d’un bien existant avec des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.).

Le notaire, officier public, est le garant de la sécurité juridique : il vérifie la validité des documents, le respect des délais de rétractation, et conseille l’acquéreur sur les conséquences patrimoniales et fiscales de son achat.

2. Aspects juridiques : acte de vente, diagnostics, garanties

Achat dans le neuf

L’achat en VEFA confère à l’acquéreur un droit de propriété progressif : il devient propriétaire au fur et à mesure de la construction. La loi prévoit des garanties légales de construction :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) ;
• Garantie biennale (2 ans sur les équipements) ;
• Garantie décennale (10 ans sur les gros ouvrages).

Le promoteur doit aussi fournir une garantie financière d’achèvement pour protéger l’acquéreur contre le risque de défaillance. Ces garanties constituent un atout majeur du neuf, inexistant dans l’ancien.

Achat dans l’ancien

Dans l’ancien, l’acquéreur ne bénéficie pas de garanties constructives aussi étendues. En revanche, le vendeur est soumis à l’obligation d’information et de délivrance conforme, et peut être tenu par la garantie des vices cachés. Les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement) sont obligatoires et doivent être annexés à l’avant-contrat. Leur absence peut engager la responsabilité du vendeur et entraîner une diminution du prix ou l’annulation de la vente.

3. Coûts d’acquisition et frais annexes

Les frais de notaire sont sensiblement différents entre le neuf et l’ancien :

• Neuf : frais de notaire réduits, environ 2 à 3 % du prix d’achat.
• Ancien : frais de notaire classiques, environ 7 à 8 % du prix.

Exemple : pour un bien à 200 000 €, les frais seront d’environ 5 000 € dans le neuf contre 15 000 € dans l’ancien. Cet écart constitue un argument fort en faveur du neuf, surtout pour les primo-accédants.

4. Fiscalité : neuf vs ancien

Dans le neuf

L’achat dans le neuf permet souvent de bénéficier de dispositifs fiscaux incitatifs, comme la loi Pinel+ (pour l’investissement locatif), qui offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, sous conditions de loyers et de plafonds de ressources).

Dans l’ancien

L’ancien peut bénéficier de dispositifs comme le régime du déficit foncier, permettant de déduire les travaux des revenus fonciers. De plus, certains dispositifs d’incitation à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ) favorisent l’ancien énergivore.

5. Travaux, entretien et performance énergétique

Le neuf répond aux normes actuelles (RE 2020, isolation, chauffage, ventilation), ce qui garantit une faible consommation énergétique. L’ancien peut nécessiter des travaux importants de mise aux normes ou de rénovation énergétique, mais il permet aussi de bénéficier d’un charme architectural et d’un emplacement souvent plus central.

Exemple chiffré : une maison ancienne classée F au DPE nécessitera environ 40 000 € de travaux pour atteindre la classe C, mais pourra voir sa valeur majorée d’autant après rénovation.

6. Financement et dispositifs d’aide

Le neuf ouvre droit à certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants et plus accessible en zone tendue. Dans l’ancien, le PTZ est possible seulement si d’importants travaux de rénovation (au moins 25 % du coût total) sont réalisés.

7. Valeur de revente et plus-values

Un logement neuf se revend en principe plus cher, mais la valeur peut s’éroder dans les premières années (l’effet de décote « véhicule neuf »). L’ancien, surtout bien situé, conserve une attractivité forte. La fiscalité des plus-values est identique : exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

8. Investissement locatif : neuf ou ancien ?

En investissement locatif, le neuf est attractif grâce à ses avantages fiscaux et à la demande croissante pour des logements performants énergétiquement. L’ancien, souvent mieux situé et offrant des loyers immédiats, séduit les investisseurs recherchant la stabilité.

La location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, et offre des avantages fiscaux via l’amortissement comptable du bien (voir notre article sur le LMNP).

9. Tableau comparatif neuf / ancien

10. Jurisprudence et risques contentieux

En VEFA, les litiges portent souvent sur les retards de livraison ou la non-conformité des travaux (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015). Dans l’ancien, les contentieux concernent fréquemment les vices cachés (Cass. 3e civ., 14 mai 2020). L’assistance du notaire et d’un avocat permet de réduire les risques de contentieux.

11. Check-list pratique avant d’acheter

1. Définir son budget et sa capacité d’emprunt.
2. Comparer frais de notaire et fiscalité.
3. Évaluer les travaux éventuels.
4. Consulter les dispositifs d’aide (PTZ, Pinel+, MaPrimeRénov’).
5. Analyser la revente potentielle (plus-value, attractivité).
6. Demander conseil à son notaire avant signature.

12. FAQ pratique

Le neuf est-il toujours plus cher que l’ancien ?

Oui en prix d’achat, mais les frais annexes sont réduits (frais de notaire, travaux énergétiques).

Puis-je bénéficier du PTZ dans l’ancien ?

Oui, uniquement si des travaux représentant au moins 25 % du coût total sont prévus.

Le neuf se revend-il mieux ?

Pas toujours. L’ancien bien situé garde une valeur forte. Le neuf peut subir une décote initiale.

13. Conclusion et rôle du notaire

Le choix entre neuf et ancien dépend du profil de l’acquéreur : primo-accédant, investisseur, acheteur de résidence principale. Le neuf offre garanties, normes et avantages fiscaux, mais l’ancien séduit par son emplacement et sa valeur patrimoniale. Dans tous les cas, le notaire accompagne l’acquéreur, sécurise la transaction et conseille sur les conséquences fiscales et successorales.

Consultez aussi nos articles liés : SCI, PACS vs mariage, Donation-partage.