SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir ?
SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) ? C'est la question qui revient dans chaque projet de SCI. Et il n'y a pas de « bonne » réponse universelle : l'option se choisit selon vos objectifs, et l'option IS devient irrévocable faute de renonciation dans le délai légal.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Une SCI reste une société : le rappel de l'article 1832
Quel que soit le régime fiscal choisi, une SCI doit répondre à la définition de l'article 1832 du Code civil : « deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter », les associés s'engageant à contribuer aux pertes. Choisir l'IR ou l'IS ne change rien à cette exigence de fond : une société sans activité réelle reste exposée au risque de requalification (voir notre article sur les avantages de la SCI).
2Le duel en un tableau
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Qui paie l'impôt ? | Les associés, selon leur quote-part | La société sur son résultat, puis les associés sur les dividendes |
| Loyers | Revenus fonciers (micro-foncier possible) | Résultat de la société, après charges |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global dans les limites légales | Reportable sur les bénéfices futurs de la société |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers, abattements pour durée jusqu'à l'exonération | Régime professionnel : valeur nette comptable après amortissements |
| Distribution | Pas de dividendes : les associés sont imposés directement | Dividendes taxés au prélèvement forfaitaire ou au barème |
| Transmission | Parts, démembrement, décote possible | Idem, avec une valeur des titres liée aux résultats |
3Comment choisir ?
À l'IS, l'amortissement réduit l'impôt chaque année, mais il augmente la plus-value à la revente (elle se calcule sur la valeur comptable). Dans une projection sérieuse, il faut simuler l'impôt cumulé sur la durée de détention et à la sortie, pas seulement l'impôt de l'année 1.
4La fiscalité des dividendes : à revérifier
Les dividendes distribués par une SCI à l'IS relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique. Depuis 2026, la CSG sur ces revenus est de 10,6 % : les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % et, avec 12,8 % d'impôt sur le revenu, le prélèvement forfaitaire unique est d'environ 31,4 %. Vérifiez le taux applicable à la date de votre distribution.
5Trois exemples types
Investir en famille pour transmettre
SCI à l'IR, parts données progressivement aux enfants, éventuellement en démembrement (voir notre article dédié).
Créer un patrimoine par l'emprunt
SCI à l'IS avec amortissement, si l'objectif est de conserver longtemps et d'accumuler.
Acheter les murs de son entreprise
SCI à l'IR ou à l'IS selon le montage : à simuler avec l'expert-comptable (voir notre article sur l'achat de son local d'activité).
6Peut-on changer d'avis ?
- De l'IR à l'IS : possible par option. Elle n'est pas immédiatement irrévocable : une renonciation reste possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (article 239 du CGI). À défaut de renonciation dans ce délai, l'option devient irrévocable — et après renonciation, une nouvelle option pour l'IS n'est plus possible.
- Passé ce délai, revenir à l'IR par simple option n'est plus possible ; la société doit être dissoute ou restructurée, avec des coûts fiscaux.
- La bonne question à se poser : que voulez-vous faire du bien dans 15 ans ?
7Testez-vous
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?
La location meublée est une activité commerciale. Une SCI à l'IR qui la pratique de façon habituelle risque d'être assujettie à l'IS. Les règles sont précises : consultez avant de choisir.
Puis-je habiter un bien détenu par une SCI à l'IS ?
C'est possible dans certains cas, mais fiscalement délicat (avantage en nature, loyer de marché). Ce montage doit être analysé avec un conseil.
La SCI à l'IS est-elle plus avantageuse ?
Pas forcément. L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention, mais augmente la plus-value à la sortie. Le résultat dépend de la durée, des taux et de votre situation.
Une SCI en création ?
L'étude rédige les statuts, choisit avec vous le régime fiscal et coordonne avec votre expert-comptable. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Les taux, seuils et règles de plus-value évoluent ; ils doivent être revérifiés à la date de votre opération.
Sources officielles
- Code civil, article 1832 — Légifrance
- Code général des impôts, article 239 — Légifrance
