SCI familiale et démembrement de propriété : le guide pratique 2025

En 2025, les familles françaises sont de plus en plus confrontées à des enjeux patrimoniaux complexes : hausse du prix de l’immobilier, réforme de la fiscalité, évolution des règles successorales. Dans ce contexte, deux outils juridiques se distinguent : la SCI familiale et le démembrement de propriété. Séparément, ils sont déjà puissants. Combinés, ils deviennent une véritable stratégie patrimoniale, permettant d’organiser la transmission, d’optimiser les impôts et de préserver la cohésion familiale.

Ce guide complet, rédigé dans un style accessible mais rigoureux, vous propose une analyse approfondie de ces mécanismes. Chaque section est illustrée par des exemples concrets, des références légales et de la jurisprudence. L’objectif est double : vous donner les clés de compréhension et vous montrer en quoi le notaire à Caen reste l’acteur incontournable pour sécuriser vos projets.

Sommaire

• 1. Définition et cadre juridique de la SCI familiale
• 2. Fonctionnement pratique : statuts, gérance, assemblées
• 3. Avantages de la SCI familiale
• 4. Inconvénients et limites de la SCI familiale
• 5. Exemples pratiques de SCI familiale

1. Définition et cadre juridique de la SCI familiale

La Société Civile Immobilière familiale est une société constituée entre plusieurs membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. À la différence d’une société commerciale, son objet n’est pas de réaliser des bénéfices commerciaux, mais de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Le caractère « familial » ne modifie pas la structure juridique de base de la SCI. Il traduit simplement le fait que les associés appartiennent à la même famille : conjoints, enfants, frères et sœurs, voire parfois neveux et nièces. Cela permet de garder le patrimoine immobilier dans le giron familial tout en évitant les blocages liés à l’indivision.

En pratique, une SCI familiale se crée par un acte juridique (souvent rédigé par un notaire), comportant : - Les statuts précisant la répartition des parts, la durée (souvent 99 ans), les règles de majorité ; - La désignation du gérant, souvent un parent fondateur ; - La déclaration au greffe pour immatriculation au RCS.

2. Fonctionnement pratique : statuts, gérance, assemblées

Le fonctionnement d’une SCI repose sur les statuts et sur la dynamique familiale. Le gérant, nommé par les statuts ou par les associés, administre le patrimoine : il encaisse les loyers, paie les charges, signe les contrats. Les décisions importantes (vente, emprunt, modification des statuts) nécessitent une assemblée générale, avec les règles de majorité fixées dans les statuts.

2.1. Les statuts

Les statuts sont la « constitution » de la SCI. Ils fixent : - La durée (souvent 99 ans, mais renouvelable) ; - L’objet social (gestion immobilière) ; - Le siège social ; - La répartition des parts sociales ; - Les règles de majorité pour les décisions (unanimité, majorité simple, majorité qualifiée).

2.2. La gérance

Le gérant représente la société vis-à-vis des tiers. Dans une SCI familiale, il est souvent choisi parmi les parents fondateurs. Ses pouvoirs peuvent être étendus (gestion libre) ou encadrés (nécessité d’accord pour certains actes). Le choix doit être adapté à la confiance existante entre les membres de la famille.

2.3. Les assemblées générales

Les décisions collectives sont prises en assemblée générale. Par exemple : - Mise en vente d’un bien ; - Réalisation de travaux importants ; - Nomination ou révocation du gérant. Les règles de majorité fixées dans les statuts permettent d’éviter l’unanimité systématique exigée en indivision.

3. Avantages de la SCI familiale

3.1. Souplesse de gestion

Contrairement à l’indivision, la SCI permet une prise de décision souple. Les statuts peuvent prévoir une majorité simple pour certaines décisions, ce qui fluidifie la gestion du patrimoine. Cela évite les blocages fréquents en indivision où chaque indivisaire peut bloquer une décision.

3.2. Transmission facilitée

La SCI permet de transmettre progressivement les parts sociales aux enfants, par donations successives. Chaque donation bénéficie des abattements fiscaux renouvelables tous 15 ans (100 000 € par parent et par enfant en 2025). La souplesse de la SCI permet aussi de transmettre des parts de valeur réduite si elles sont grevées d’usufruit.

3.3. Cohésion familiale

La SCI familiale permet de maintenir le patrimoine dans un cadre collectif. Les statuts peuvent prévoir des clauses d’agrément (empêchant un associé de céder ses parts à un tiers sans accord), ce qui garantit la conservation du patrimoine dans la sphère familiale.

4. Inconvénients et limites de la SCI familiale

4.1. Frais et formalités

La constitution d’une SCI nécessite des frais : rédaction des statuts, enregistrement, immatriculation, annonce légale. Ensuite, la société doit tenir une comptabilité et organiser des assemblées. Pour certaines familles, ces contraintes peuvent sembler disproportionnées pour un seul bien.

4.2. Responsabilité illimitée

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, chacun proportionnellement à sa part. Cela signifie que si la SCI contracte un emprunt, chaque associé peut être poursuivi pour sa quote-part, même si c’est le gérant qui a pris l’initiative.

4.3. Fiscalité parfois lourde

À l’IR, les revenus fonciers de la SCI sont ajoutés aux autres revenus des associés, ce qui peut augmenter la tranche marginale. À l’IS, les plus-values de cession peuvent être fortement taxées car calculées après amortissements.

5. Exemples pratiques de SCI familiale

Exemple 1 : Une famille détient une maison secondaire à Ouistreham. Pour éviter l’indivision entre les trois enfants à la succession, les parents créent une SCI, y apportent le bien et commencent à donner les parts sociales. Résultat : la transmission est progressive et organisée, chaque enfant devient associé sans bloquer la gestion.

Exemple 2 : Un couple détient un immeuble locatif rapportant 40 000 € de loyers par an. Ils créent une SCI familiale à l’IR. Chaque année, ils donnent à leurs enfants une partie des parts sociales, tout en conservant la gérance. Les enfants perçoivent progressivement une part des revenus, tandis que les parents gardent le contrôle de la gestion.

6. Le démembrement de propriété : principes et applications

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique ancien, prévu par les articles 578 et suivants du Code civil. Il permet de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts : - L’usufruit : droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus). - La nue-propriété : droit de disposer du bien (abusus), qui retrouve sa plénitude à la fin de l’usufruit.

Le démembrement est utilisé aussi bien dans les stratégies familiales que dans des montages financiers. Il constitue une des clés de la transmission patrimoniale, car il permet d’anticiper la succession tout en conservant une partie des droits sur le bien.

6.1. Démembrement viager

Dans le démembrement viager, l’usufruit est conservé par une personne jusqu’à son décès. Exemple typique : des parents donnent la nue-propriété d’une maison à leurs enfants, tout en se réservant l’usufruit. À leur décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Avantage : la valeur fiscale de la donation est calculée uniquement sur la nue-propriété, selon le barème de l’article 669 du CGI. Inconvénient : le nu-propriétaire n’a pas de revenus du bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

6.2. Démembrement temporaire

Il peut être conclu pour une durée fixe (par exemple 15 ans). Ce montage est souvent utilisé par des investisseurs : - Le nu-propriétaire achète le bien à prix décoté (car il ne jouira pas du bien pendant la durée de l’usufruit). - L’usufruitier (par exemple un bailleur social) exploite le bien et perçoit les loyers. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.

6.3. Obligations respectives

Le Code civil prévoit une répartition claire des charges : - Article 605 : l’usufruitier supporte les charges d’entretien. - Article 606 : le nu-propriétaire assume les grosses réparations (toiture, murs porteurs…). Cette distinction est source de nombreux litiges familiaux et doit être anticipée dans les statuts de SCI ou dans la convention de démembrement.

7. Comparatifs juridiques et patrimoniaux

7.1. SCI vs indivision

L’indivision (articles 815 et suivants du Code civil) est la situation par défaut lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes (héritage, achat commun). Elle est précaire : tout indivisaire peut exiger le partage à tout moment. La SCI, au contraire, assure une stabilité et permet de définir des règles dans les statuts.

7.2. SCI vs société commerciale (SARL, SAS)

Certains se demandent pourquoi ne pas loger un bien dans une SARL ou une SAS. Ces structures sont inadaptées car leur objet est commercial, ce qui peut entraîner des risques fiscaux (activité commerciale imposée à la TVA et à l’IS). La SCI, société civile, est spécifiquement conçue pour la gestion patrimoniale immobilière.

7.3. Pleine propriété vs démembrement

Détenir un bien en pleine propriété confère tous les droits, mais expose à une fiscalité plus lourde lors d’une donation ou succession. Le démembrement, lui, permet une transmission anticipée et allégée. Exemple : donner la nue-propriété d’un appartement de 400 000 € à ses enfants à 60 ans (valeur fiscale : 50 % soit 200 000 €), réduit les droits de moitié.

8. Stratégies patrimoniales combinant SCI et démembrement

La combinaison SCI + démembrement est considérée comme l’une des stratégies les plus efficaces en matière de gestion patrimoniale.

8.1. Donation de parts démembrées

Les parents créent une SCI, y apportent leur bien, et conservent l’usufruit des parts sociales. Ils donnent la nue-propriété des parts aux enfants. Avantages : - Les enfants sont déjà nus-propriétaires ; - Les parents continuent de percevoir les loyers ; - La valeur des parts transmises est réduite fiscalement.

8.2. Transmission progressive

Grâce au mécanisme des abattements renouvelables tous 15 ans, les parents peuvent transmettre progressivement la nue-propriété des parts sans droits de donation excessifs. Cela permet de planifier une transmission sur plusieurs décennies.

8.3. Prévention des conflits

La SCI démembrée offre une structure claire : les parents usufruitiers participent aux décisions, les enfants nus-propriétaires sont associés mais ne perçoivent pas encore de revenus. Cette organisation limite les tensions qui naissent souvent lors de l’indivision successorale.

8.4. Optimisation fiscale

La valeur des parts transmises est minorée du fait du démembrement. Exemple : un bien vaut 1 000 000 €. Les parents de 65 ans donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants. La valeur fiscale de la nue-propriété est de 60 %, soit 600 000 €. Résultat : une économie substantielle de droits de donation.

9. Illustrations pratiques

Cas n°1 : Une famille caennaise détient un immeuble locatif. Les parents, âgés de 62 ans, créent une SCI et conservent l’usufruit des parts sociales. Les deux enfants reçoivent la nue-propriété. Les loyers continuent d’être perçus par les parents. Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans taxation supplémentaire.

Cas n°2 : Un couple souhaite investir dans un appartement étudiant à Caen. Ils choisissent d’acheter en démembrement temporaire : ils acquièrent la nue-propriété pour 60 % du prix, tandis qu’un bailleur institutionnel prend l’usufruit pour 15 ans. Résultat : investissement à moindre coût, et pleine propriété à terme.

10. Conséquences fiscales : IR vs IS, usufruit vs nue-propriété

La fiscalité est souvent le critère déterminant dans le choix entre SCI à l’IR, SCI à l’IS et démembrement. Une bonne compréhension de ces mécanismes est essentielle pour éviter les mauvaises surprises.

10.1. SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

Le régime par défaut est la transparence fiscale (article 8 du CGI). Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, qu’il les ait ou non perçus. Avantages : - Simplicité de gestion fiscale. - Abattement possible en régime micro-foncier (revenus < 15 000 €/an). Inconvénients : - Revenus fonciers soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (17,2 %). - Pas d’amortissement possible du bien. Exemple : une SCI encaissant 30 000 € de loyers, charges déductibles 5 000 €, soit 25 000 € de revenu foncier. Un associé à 41 % de TMI sera taxé à 41 % + 17,2 % ≈ 14 500 € d’impôt.

10.2. SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Option possible (article 206 du CGI). - Bénéfice taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. - Amortissement du bien possible (réduit le bénéfice imposable). Inconvénient majeur : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui augmente la taxation. Exemple : un immeuble acheté 400 000 €, amorti 200 000 €, revendu 600 000 € → plus-value imposable 400 000 € à l’IS.

10.3. Démembrement de propriété et fiscalité

Article 669 CGI : barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Exemple : à 60 ans, usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %. Avantage : en donation, les droits sont calculés sur la seule nue-propriété. Cas pratique : une maison de 500 000 € transmise en nue-propriété à 60 ans → droits calculés sur 300 000 € (au lieu de 500 000 €).

11. Jurisprudence et doctrine fiscale

11.1. Abus de droit fiscal

CE 29 décembre 2017, n° 402780 : montage SCI + démembrement validé dès lors qu’il existe un intérêt patrimonial (gestion collective, transmission organisée). L’administration peut requalifier en abus de droit si la SCI n’a aucune substance et ne vise qu’à éluder l’impôt.

11.2. Charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Cass. civ. 3e, 14 novembre 2007 : répartition stricte des charges entre usufruitier (entretien) et nu-propriétaire (grosses réparations). Importance d’anticiper dans les statuts.

11.3. Donations déguisées

Cass. com., 31 mars 2009 : si un usufruitier renonce à ses droits de fait, l’administration peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée taxable. Le notaire doit sécuriser l’acte.

12. Exemples pratiques et chiffrés

Exemple 1 : Un couple de 70 ans possède un bien de 800 000 €. Ils créent une SCI, conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété à leurs 3 enfants. - Valeur de la nue-propriété : 70 % (560 000 €). - Par enfant : 186 666 €. - Après abattements (100 000 € par parent et par enfant), droits réduits quasi à zéro. Résultat : transmission optimisée, loyers conservés par les parents.

Exemple 2 : Une SCI à l’IS détient un immeuble de 1 000 000 €. L’amortissement réduit le résultat imposable de 30 000 €/an. Mais à la revente, si le bien est cédé 1 200 000 € après 20 ans, la plus-value est calculée sur une valeur nette comptable réduite, entraînant une imposition lourde. Le choix de l’IS doit donc être anticipé.

13. Tableau comparatif synthétique

14. Check-lists pratiques

14.1. Avant de créer une SCI

• Définir l’objectif (gestion, transmission, investissement).
• Choisir les associés et leur répartition des parts.
• Rédiger des statuts clairs (majorité, clauses d’agrément).
• Désigner le gérant et fixer ses pouvoirs.
• Prévoir la fiscalité (IR par défaut, ou IS par option).

14.2. Avant une donation avec réserve d’usufruit

• Évaluer l’âge et l’espérance de vie de l’usufruitier.
• Appliquer le barème de l’article 669 CGI.
• Calculer les droits de donation après abattements.
• Rédiger l’acte notarié pour sécuriser la transmission.

14.3. Avant de vendre un bien en SCI démembrée

• Vérifier l’accord des usufruitiers et nus-propriétaires.
• Répartir le prix de vente entre usufruit et nue-propriété.
• Anticiper la fiscalité sur la plus-value.

15. FAQ

15.1. Peut-on être seul associé d’une SCI ?

Non, la SCI nécessite au minimum deux associés. Mais un époux et une épouse peuvent suffire.

15.2. Peut-on transformer une indivision en SCI ?

Oui, les indivisaires peuvent apporter le bien en SCI. Cela nécessite un acte notarié.

15.3. Qui paie les impôts fonciers en cas de démembrement ?

En principe, c’est l’usufruitier qui en est redevable, car il bénéficie des revenus.

15.4. Peut-on démembrer des parts de SCI ?

Oui, il est possible de donner la nue-propriété des parts sociales et de conserver l’usufruit.

15.5. Que se passe-t-il si le gérant de SCI décède ?

Les statuts doivent prévoir la nomination d’un nouveau gérant. À défaut, une assemblée générale désigne son successeur.

15.6. Les loyers sont-ils imposés différemment en cas de démembrement ?

Oui, les loyers sont imposés entre les mains de l’usufruitier, pas du nu-propriétaire.

15.7. La SCI protège-t-elle des créanciers ?

Non, les associés restent responsables indéfiniment à proportion de leurs parts.

15.8. Peut-on faire un emprunt avec une SCI démembrée ?

Oui, mais les banques exigent souvent la caution des associés. L’accord usufruitier/nu-propriétaire est nécessaire.

15.9. Faut-il un notaire pour créer une SCI ?

Ce n’est pas obligatoire mais fortement conseillé, surtout en présence de démembrement ou donation.

15.10. Quelle est la durée d’une SCI ?

La durée maximale est de 99 ans, mais elle peut être prorogée.

16. Conclusion : le rôle du notaire

La SCI familiale et le démembrement de propriété sont des outils puissants pour organiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Mais ils supposent des choix fiscaux et juridiques complexes. - Quelle fiscalité choisir (IR ou IS) ? - Faut-il démembrer les parts sociales ou le bien lui-même ? - Comment rédiger les statuts pour éviter les conflits ?

Notre équipe de notaire reste l’interlocuteur privilégié : Me Hudelot et Roset vous accompagnent pour sécuriser vos actes, optimiser vos transmissions et garantir la conformité de vos projets. En 2025, alors que la transmission intergénérationnelle est au cœur des préoccupations, le rôle du notaire est plus essentiel que jamais.

Pour approfondir : SCI à l’IR ou à l’IS, PACS vs mariage, Donation-partage.