SCI familiale et démembrement de propriété : guide pratique
Donner à ses enfants sans perdre le contrôle ni les revenus : c'est l'idée de la SCI familiale combinée au démembrement de propriété. Les parents donnent la nue-propriété des parts, gardent l'usufruit, et l'impôt sur la transmission chute — à condition que la société ait une réalité, comme l'exige l'article 1832 du Code civil.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Le démembrement en un schéma
2Combien vaut la nue-propriété ?
Fiscalement, la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI). Plus il est âgé, plus la nue-propriété vaut cher :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété de parts de SCI valant 400 000 €. La base taxable de la donation n'est pas 400 000 €, mais 240 000 € (60 %). Après l'abattement de 100 000 €, les droits ne portent que sur 140 000 €. Et au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
3Pourquoi passer par une SCI ?
Gérer
Le démembrement direct d'un immeuble est lourd (accord entre usufruitier et nu-propriétaire). La SCI concentre la gestion dans les mains d'un gérant.
Donner progressivement
Des parts sont plus faciles à répartir entre enfants qu'un immeuble.
Garder le contrôle
Le parent reste gérant : il décide seul des actes de gestion courante.
Sécuriser
Les statuts organisent les pouvoirs, l'agrément, les règles de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
4Les statuts : le nerf de la guerre
- Les droits de vote : la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire doit être organisée (la loi prévoit des règles par défaut, les statuts peuvent les préciser).
- La gérance : qui gère, jusqu'à quand, avec quels pouvoirs.
- L'agrément : qui peut devenir associé, en cas de cession, de décès, de divorce.
- Les comptes courants et l'emprunt : qui paie quoi, entre usufruitier et nu-propriétaire (gros travaux, taxe foncière).
- Le sort de l'usufruit : réversion au conjoint, quasi-usufruit, durée.
Un démembrement, comme toute SCI, doit avoir une réalité juridique et économique, au sens de l'article 1832 du Code civil : usufruit effectivement conservé, nue-propriété effectivement transférée, gestion conforme aux statuts. Une société sans activité réelle, dont le patrimoine se confond avec celui d'un associé ou d'un dirigeant, s'expose à une requalification en société fictive, avec remise en cause du montage. Des statuts sérieux, des assemblées réellement tenues et une comptabilité propre sont la meilleure protection.
5Les pièges classiques
- Des statuts « copiés-collés »
Ils ne traitent pas l'usufruit, l'agrément, les pouvoirs du gérant. - Un démembrement croisé en indivision
Chaque indivisaire détient l'usufruit sur la part de l'autre : montage très complexe, à éviter dans la plupart des cas. - Le financement du bien
Un emprunt en cours doit être organisé entre usufruitier et nu-propriétaire. - Le défaut de suivi
Assemblées non tenues, comptes non approuvés : le démembrement perd sa force, et la société s'expose au risque de requalification en société fictive.
6Testez-vous
Puis-je reprendre la nue-propriété que j'ai donnée ?
En principe non : une donation est irrévocable. Certaines clauses (retour conventionnel en cas de décès du donataire, par exemple) peuvent toutefois être prévues.
Les enfants peuvent-ils vendre leurs parts ?
Ils peuvent céder la nue-propriété selon les statuts (agrément, préemption). L'usufruitier conserve ses droits jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Qui paie la taxe foncière ?
Ici, c'est la SCI qui est propriétaire de l'immeuble et qui supporte juridiquement la taxe foncière et les charges qui lui incombent — les règles de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire d'un immeuble (article 605 et suivants du Code civil) ne se transposent pas automatiquement au démembrement de parts sociales. Les relations économiques entre usufruitier et nu-propriétaire de parts (appels de fonds, distributions, financement de travaux) doivent être organisées par les statuts.
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Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Le barème fiscal de l'usufruit et les règles d'abus de droit s'apprécient à la date de l'acte et selon les circonstances.
Sources officielles
- Code civil, article 1832 — Légifrance
- Code général des impôts, article 669 — Légifrance
- Code civil, article 605 — Légifrance
