Que choisir entre la location nue ou meublée ?
Louer vide ou meublé ? Le choix engage la durée du bail, la fiscalité et la liberté de reprise. Et depuis 2025, les règles fiscales du meublé ont été profondément revues. Voici le comparatif à jour, avec le texte qui définit vos obligations de bailleur.
Par Maître Hélène Hudelot, notaire associée à Caen
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1Le texte : les obligations du bailleur
Quel que soit le régime, le bail nu comme le bail meublé sont d'abord soumis au droit commun du louage, dont l'article 1719 du Code civil fixe le socle : le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Pour un logement d'habitation, ce socle est complété par l'exigence de décence énergétique de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (voir notre article sur le DPE).
2Le comparatif
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, avec des exceptions selon la forme du bailleur) | 1 an, renouvelable |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de loyers | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes (meublés de tourisme non classés : 30 %, jusqu'à 15 000 €) |
| Amortissement du bien | Non (sauf dispositifs spécifiques) | Oui au régime réel |
| Loyer | Encadrement selon les zones | Encadrement selon les zones |
3Les trois choix fiscaux du bailleur
4Les nouveautés récentes à connaître
Réintégration des amortissements
Pour les ventes à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value du loueur en meublé non professionnel (loi de finances pour 2025). Voir notre article dédié à la plus-value.
Micro-BIC 2026
Depuis le décret du 29 juin 2026 : plafond de 83 600 € et abattement de 50 % pour la location meublée de la catégorie générale ; 15 000 € et 30 % pour les meublés de tourisme non classés (loi du 19 novembre 2024).
Prélèvements sociaux
Selon impots.gouv.fr (mise à jour de juillet 2026) : 17,2 % pour la location nue, 18,6 % pour la location meublée non professionnelle.
Les seuils de micro-BIC, les abattements et les règles de plus-value changent régulièrement. Un projet fondé sur les avantages fiscaux d'il y a deux ans peut ne plus tenir. Faites simuler votre projet avec les règles actuelles.
5Qu'est-ce qu'un meublé, juridiquement ?
Le logement doit être équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse dormir, manger et vivre normalement, dès son entrée (liste fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, etc.). Un simple sommier ou quelques meubles ne suffisent pas à obtenir le régime du meublé.
6Quel bail pour quel projet ?
Vous voulez de la stabilité
Location nue : bail de 3 ans, locataire durable, gestion simple. Fiscalité classique.
Vous voulez de la souplesse
Location meublée : durée courte, reprise dans les motifs et délais prévus par la loi (généralement plus proches dans le temps qu'en location nue), loyer souvent plus élevé, fiscalité potentiellement optimisée, mais gestion plus lourde.
Vous voulez optimiser
Le régime réel du meublé permet d'amortir. Il faut mesurer l'impact de la réintégration à la revente (voir notre article sur la SARL de famille pour une location meublée en famille).
7Ce qu'il faut vérifier avant de louer
- Le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 (F en 2028, E en 2034).
- Le règlement de copropriété : certaines clauses interdisent la location meublée de courte durée.
- L'encadrement des loyers de votre commune.
- L'autorisation municipale pour un meublé de tourisme, quand elle est exigée.
- L'assurance : propriétaire non occupant, et loyers impayés si vous le souhaitez.
8Testez-vous
Meublé = moins d'impôts que nu ?
Pas systématiquement. Le régime réel du meublé permet des amortissements, mais leur réintégration à la revente, la fiscalité sociale et les charges comptables sont à intégrer au calcul. Le meilleur choix dépend de chaque projet.
Puis-je louer meublé dans mon immeuble en copropriété ?
La location meublée de longue durée est en général possible, mais le règlement de copropriété peut restreindre l'usage des lots. Vérifiez-le avant l'achat.
Dois-je déclarer mon meublé ?
Oui : inscription de l'activité au guichet des formalités des entreprises, déclaration des revenus en BIC, et selon la commune, déclaration ou autorisation en mairie pour les meublés de tourisme.
Un investissement locatif en projet ?
L'étude vous aide à choisir le bail, la structure d'acquisition (nom propre, SCI, société) et à anticiper la fiscalité à la revente. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. La fiscalité de la location meublée a été modifiée en 2024, 2025 et 2026 : les montants et règles ci-dessus doivent être vérifiés à la date de votre opération.
Sources officielles
- Code civil, article 1719 — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs) — Légifrance
