Comment choisir entre la location nue ou meublée ?

Choisir entre location nue et location meublée engage des conséquences juridiques, fiscales et opérationnelles bien distinctes : durée du bail, dépôt de garantie, préavis, niveau de charges déductibles, régime d’imposition (micro ou réel), amortissements, gestion locative, trésorerie et traitement des plus-values. L’objectif de ce guide est de vous fournir un mode d’emploi pédagogique, riche en exemples chiffrés, tableaux de synthèse, références officielles et retours d’expérience notariale.

Nous suivrons une progression claire : définitions et enjeux, cadre juridique comparé, régimes fiscaux (micro-foncier, micro-BIC, réel, LMNP/LMP), simulations de rentabilité, plus-values et transmission (SCI, démembrement), puis une check-list et une FAQ pour valider votre choix. Pour approfondir votre stratégie de détention, consultez aussi nos articles sur la SCI à l’IR ou à l’IS et sur les sept avantages de la SCI.

Enjeux et définitions : location nue vs meublée

Définition de la location nue

Une location nue (ou « vide ») concerne un logement non meublé affecté, le plus souvent, à l’habitation principale du locataire. Elle relève du régime légal de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs), avec des règles protectrices (durée minimale du bail, préavis, congé, dépôt de garantie plafonné).

Définition de la location meublée

Une location meublée implique la mise à disposition d’un logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre, manger et dormir. La loi ALUR a intégré les meublés dans le champ de la loi de 1989 et un décret fixe la liste minimale des meubles (literie, plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Voir le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

Enjeux pratiques du choix

• Souplesse du bail : durée 1 an (ou 9 mois étudiant) en meublé vs 3 ans en nu (bailleur personne physique) ; préavis locataire généralement 1 mois en meublé vs 3 mois en nu. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
• Dépôt de garantie : 2 mois de loyer en meublé vs 1 mois en nu. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
• Fiscalité : revenus de la location nue = fonciers (micro-foncier ou réel). Meublée = BIC (micro-BIC ou réel, avec amortissements sous conditions). :contentReference[oaicite:3]{index=3}
• Gestion : le meublé requiert achat/renouvellement d’équipements et gestion des états des lieux plus fréquents ; le nu attire des locataires plus long terme.
• Objectif patrimonial : arbitrage entre rendement net (souvent supérieur en meublé au réel avec amortissements) et simplicité (souvent en nu au micro-foncier).

Cadre juridique comparé : baux, durées, préavis, garanties

Durée des baux et renouvellement

En nu, la durée minimale du bail d’habitation principale est de 3 ans (si bailleur personne physique), avec renouvellement tacite ; des cas dérogatoires existent (retour du bailleur pour motif professionnel par exemple). En meublé, la durée minimale est de 1 an, ou 9 mois sans reconduction pour un étudiant. Un bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) peut s’appliquer à certains publics (formation, stage, mission). :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Préavis et congés

Le préavis du locataire est en principe de 1 mois en meublé et de 3 mois en nu (réductible à 1 mois dans des cas limitativement énumérés par la loi). La jurisprudence rappelle la lecture stricte de ces règles. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Dépôt de garantie

En nu : plafond d’1 mois de loyer hors charges. En meublé : jusqu’à 2 mois. Ces plafonds s’appliquent à la signature du bail et impactent la trésorerie initiale du locataire. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

Mobilier obligatoire en meublé

La liste minimale (literie, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, etc.) est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. L’absence d’éléments essentiels peut faire requalifier le bail en nu avec conséquences fiscales et juridiques. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Focus : bail mobilité (1 à 10 mois)

Le bail mobilité vise les locataires en formation, apprentissage, stage ou mission ; il est non renouvelable, d’une durée de 1 à 10 mois, et porte sur un logement meublé répondant à la liste du décret. Le régime des dépôts de garantie et des préavis y est spécifique. :contentReference[oaicite:9]{index=9}

Tableau comparatif – Principales règles juridiques

Point clé	Location nue	Location meublée (habitation principale)	Bail mobilité
Durée du bail	3 ans (bailleur personne physique)	1 an (ou 9 mois étudiant)	1 à 10 mois, non renouvelable
Préavis locataire	3 mois (réductible à 1 mois dans certains cas)	1 mois	Spécifique (selon texte)
Dépôt de garantie	1 mois	2 mois	Règles particulières
Mobilier obligatoire	Non	Oui (décret 2015-981)	Oui (décret 2015-981)

Régimes fiscaux : micro-foncier, micro-BIC, réel, LMNP/LMP

Location nue : micro-foncier vs réel

Les revenus fonciers (loyers hors charges) relèvent par défaut du micro-foncier si le total annuel n’excède pas 15 000 € : abattement forfaitaire 30 %, pas de déduction au réel. Au-delà, ou sur option, application du réel (déduction des charges, intérêts, travaux éligibles, etc.). :contentReference[oaicite:11]{index=11}

Location meublée : micro-BIC vs réel (LMNP/LMP)

Les loyers meublés sont imposés en BIC. Micro-BIC : si vos recettes n’excèdent pas un certain seuil, application d’un abattement forfaitaire (hors charges) ; sinon, bascule ou option pour le réel (tenue d’une comptabilité, immobilisations, amortissements du logement et du mobilier dans la limite posée par l’article 39 C CGI). :contentReference[oaicite:12]{index=12}

Distinction LMNP / LMP : statut professionnel si recettes annuelles > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (conditions cumulatives). À défaut, LMNP. :contentReference[oaicite:13]{index=13}

Amortissements et limites (réel meublé)

Au réel, les amortissements (immeuble et meubles) sont déductibles mais plafonnés : ils ne peuvent créer ni augmenter un déficit au-delà des plafonds de l’article 39 C CGI et de sa doctrine administrative. Concrètement, l’amortissement admis en déduction est limité pour respecter les textes (notamment BOFiP sur la location meublée). :contentReference[oaicite:14]{index=14}

Seuils et abattements applicables

Le régime micro s’applique de plein droit tant que vos recettes n’excèdent pas les plafonds annuels fixés par la loi : 15 000 € pour le micro-foncier et environ 77 700 € pour le micro-BIC (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). En-dessous de ces seuils, l’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire ; au-delà, ou sur option, vous relevez du régime réel. L’option vaut en principe pour une durée irrévocable de 3 ans (article 32 du CGI).

Exemples chiffrés : fiscalité comparée

Prenons un logement loué 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Les charges réelles (assurance, taxe foncière, entretien) s’élèvent à 2 000 €. Le contribuable est imposé à 30 %.

Simulation simplifiée : location nue vs meublée

Régime	Base imposable	Abattement / Charges	Revenu imposé	Impôt (30 %)
Location nue (micro-foncier)	10 200 €	30 % forfaitaire = 3 060 €	7 140 €	≈ 2 142 €
Location nue (réel)	10 200 €	2 000 € de charges réelles	8 200 €	≈ 2 460 €
Location meublée (micro-BIC)	10 200 €	Abattement 50 % = 5 100 €	5 100 €	≈ 1 530 €
Location meublée (réel LMNP)	10 200 €	Amortissements + charges ≈ 4 500 €	5 700 €	≈ 1 710 €

Ces chiffres illustrent l’avantage souvent marqué du meublé au réel : grâce aux amortissements, il est possible de réduire fortement l’assiette imposable, voire de dégager un revenu net fiscal nul plusieurs années de suite. Attention toutefois : le régime réel suppose une tenue de comptabilité et parfois l’appui d’un expert-comptable.

Charges déductibles : focus comparé

• Nu au réel : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière, travaux d’entretien ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement), frais de gestion et honoraires de notaire pour la mise en location.
• Meublé au réel : mêmes charges + amortissements du mobilier, du bien et des travaux, dans les limites du BOFiP-BIC-CHG-20-20-10-30-§ 220 s. et s. (article 39 C CGI).

Statuts LMNP et LMP : effets patrimoniaux

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève des BIC non professionnels. Ses amortissements excédentaires sont reportables ; ses déficits ne s’imputent pas sur le revenu global. Le loueur professionnel (LMP) bénéficie d’avantages spécifiques : imputation intégrale des déficits, exonération partielle d’IFI (activité professionnelle), et sous conditions, exonération de plus-value après 5 ans d’activité (article 151 septies CGI).

Centres de gestion agréés et obligations comptables

Les bailleurs soumis au régime réel BIC doivent respecter les obligations comptables : livre-journal, grand livre, bilan et compte de résultat. L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) évite la majoration de 20 % du bénéfice imposable prévue à l’article 158-7 du CGI. Depuis 2023, cette majoration est progressivement supprimée, mais le CGA reste utile pour la validation et l’assistance déclarative.

Trésorerie et rentabilité : méthodes et exemples chiffrés

Calcul du rendement : brut, net et net-net

Le rendement brut correspond au rapport loyer annuel / prix d’acquisition. Le rendement net intègre les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. Le rendement net-net déduit enfin la fiscalité réelle (IR + prélèvements sociaux de 17,2 %). Ces trois niveaux d’analyse permettent de comparer objectivement location nue et meublée.

Exemple : comparaison de rendement net-net

Soit un appartement acheté 200 000 € générant :

• Location nue : 9 000 € de loyers annuels, 1 500 € de charges non récupérables.
• Location meublée : 11 000 € de loyers, 2 000 € de charges (mobilier, entretien, etc.).

Après application des régimes micro, l’avantage fiscal du meublé compense souvent les charges supplémentaires : rendement net-net ≈ 3,3 % contre 2,8 % en nu (simulation pour un contribuable à 30 %). Au réel, la différence peut dépasser +1 point de rendement grâce aux amortissements.

Trésorerie et « cash-flow » annuel

Le cash-flow correspond au flux de trésorerie dégagé après impôts et remboursement du prêt. Un meublé au réel peut générer un cash-flow positif les premières années, car les amortissements réduisent l’impôt sans réduire le flux monétaire. À l’inverse, une location nue au réel offre une visibilité plus linéaire et une imposition plus prévisible, utile pour les investisseurs prudents.

Charges sociales et prélèvements

Les loyers nus sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les meublés relèvent du même taux, mais le statut de LMP actif peut entraîner l’affiliation au régime social des indépendants (SSI) ; les cotisations alors calculées peuvent atteindre 35 % du bénéfice. Ce point nécessite un arbitrage précis avec votre notaire ou expert-comptable.

Vision long terme et financement

L’amortissement différé du meublé décale la fiscalité dans le temps ; il favorise la constitution d’un capital sur le long terme. Cependant, lors de la revente, le gain latent redevient imposable sous le régime des plus-values professionnelles (LMP) ou privées (LMNP). En nu, le régime des plus-values des particuliers reste applicable, avec un abattement progressif pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Plus-values, détention et transmission : nu / meublé, SCI, démembrement

Plus-values en location nue

Le régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suiv. CGI) s’applique : imposition au taux global de 36,2 % (19 % + 17,2 %), avec abattement pour durée de détention. Les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel (honoraires de notaire, droits d’enregistrement) ou pour un forfait de 7,5 %.

Plus-values en location meublée

En LMNP, la cession reste soumise au régime des particuliers ; en LMP, elle relève des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées après 5 ans d’activité lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou comprises entre 90 000 € et 126 000 € (exonération partielle). Ce régime est prévu à l’article 151 septies du CGI et interprété par le BOFiP-BIC-PVMV-40-10-§ 60 s.

Détention via SCI : précautions

Une SCI à l’IR peut légalement donner un bien en location nue ; en revanche, la location meublée habituelle constitue un acte commercial pouvant faire basculer la société à l’IS. Avant toute mise en meublé d’un bien détenu en SCI, il est donc essentiel d’évaluer les conséquences fiscales et comptables : amortissements, plus-values, régime de distribution, et traitement des revenus. Voir notre analyse : Les sept avantages de la SCI.

Démembrement et transmission

Le démembrement (usufruit / nue-propriété) peut optimiser la transmission : l’usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges, tandis que le nu-propriétaire prépare la succession à moindre coût. En meublé, cette stratégie demande prudence : l’usufruit peut être assimilé à une activité commerciale. Les solutions les plus sûres reposent sur des montages adaptés : quasi-usufruit, convention de répartition des revenus et suivi comptable par le notaire.

Check-list pratique pour décider

Avant d’opter pour un régime locatif, posez-vous les questions suivantes. Cette check-list en 7 points vous aidera à confronter vos objectifs à la réalité juridique et fiscale de chaque mode de location.

1. Quel est mon horizon d’investissement ?
   Si vous recherchez la stabilité et une gestion paisible sur 10 à 20 ans, la location nue convient mieux. Si vous visez la rentabilité à court ou moyen terme, le meublé peut doper vos rendements, surtout au réel.
2. Ai-je du temps pour gérer ?
   Le meublé exige de remplacer le mobilier, d’assurer la maintenance et de renouveler plus souvent les locataires. Le nu, plus simple, s’adresse à ceux qui préfèrent la tranquillité.
3. Quelle est ma tranche d’imposition ?
   Plus votre TMI est élevée, plus le régime réel meublé devient attractif grâce aux amortissements. En revanche, un contribuable faiblement imposé bénéficiera peu de cet effet.
4. Ai-je besoin de déduire mes travaux ?
   Le régime réel foncier permet de déduire immédiatement les travaux d’entretien et d’amélioration (hors construction). En meublé, ces dépenses sont amorties sur plusieurs années.
5. Vais-je occuper le logement à terme ?
   Une location nue se transforme facilement en résidence principale ou secondaire. Une location meublée suppose un changement de bail et la reprise du mobilier.
6. Ai-je prévu une transmission ou une détention via société ?
   Le meublé en SCI à l’IR entraîne le basculement automatique à l’IS. Il faut donc anticiper l’organisation patrimoniale (voir SCI à l’IS ou à l’IR).
7. Suis-je prêt à tenir une comptabilité ?
   Au réel, le meublé requiert une comptabilité commerciale complète. Sans accompagnement, mieux vaut rester au micro ou opter pour la location nue.

Si la majorité de vos réponses s’oriente vers la simplicité, la location nue est adaptée. Si vous recherchez souplesse, rendement et fiscalité optimisée, le meublé (au réel) sera plus pertinent.

FAQ : 6 questions fréquentes

1. Puis-je transformer une location nue en meublée ?

Oui, à condition de respecter les obligations légales : fin du bail en cours, signature d’un nouveau bail meublé conforme à la loi de 1989, et ajout du mobilier minimum fixé par le décret de 2015. Attention : cette transformation peut modifier votre régime fiscal et vous obliger à déclarer vos revenus en BIC dès l’année du changement.

2. Peut-on louer un bien meublé via une SCI à l’IR ?

Non, pas de manière habituelle. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, ce qui entraîne le basculement automatique à l’IS. Seule une activité ponctuelle (ex : location temporaire lors d’un changement d’affectation) reste tolérée. Il est donc préférable de créer une SARL de famille ou une société commerciale dédiée pour le meublé.

3. Quelle fiscalité sur la revente d’un bien loué meublé ?

En LMNP, la cession relève des plus-values des particuliers avec abattement progressif pour durée de détention. En LMP, elle relève des plus-values professionnelles, pouvant être exonérées après 5 ans d’activité et sous les seuils fixés à l’article 151 septies du CGI.

4. Quelles sont les conséquences sur l’IFI ?

Les biens donnés en location nue restent imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Les biens loués meublés ne sont exonérés que si l’activité est exercée à titre professionnel principal (LMP). Le LMNP n’ouvre aucun allègement spécifique en matière d’IFI.

5. Puis-je cumuler résidence principale et location meublée ?

Oui, dans certains cas : location d’une partie de votre résidence principale à un étudiant ou à un salarié de passage. Si le loyer respecte les plafonds fixés par l’article 35 bis du CGI, les revenus peuvent être exonérés d’impôt.

6. Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?

En location nue, les charges (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt) restent déductibles pendant la vacance si le logement est offert à la location. En meublé, les amortissements continuent mais le manque de recettes affecte la rentabilité. Une vacance répétée peut justifier le passage du meublé au nu pour retrouver la stabilité.

Conclusion : sécuriser votre choix avec votre notaire

Choisir entre location nue et meublée, c’est arbitrer entre simplicité juridique et optimisation fiscale. Le nu rassure par sa stabilité et son régime protecteur, tandis que le meublé séduit par sa souplesse et sa rentabilité, au prix d’une gestion plus technique.

Un notaire vous accompagne pour :

• Analyser votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux ;
• Structurer la détention (indivision, SCI à l’IR ou IS, SARL de famille, etc.) ;
• Sécuriser la rédaction des baux et l’équilibre des clauses locatives ;
• Préparer la transmission (donation, démembrement, usufruit locatif temporaire) ;
• Anticiper les conséquences sur l’IFI, la succession et les plus-values.

Vous hésitez encore ? Contactez votre notaire à Caen pour un diagnostic personnalisé : chaque choix fiscal et juridique engage durablement la gestion de votre patrimoine.

Références légales et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3 à 25-3 (baux d’habitation principale).
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste minimale du mobilier obligatoire).
• Code général des impôts : art. 31 (revenus fonciers), art. 34 à 39 C (BIC), art. 151 septies (exonération plus-values professionnelles).
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20, BOI-BIC-CHG-20-20-10-30.
• Jurisprudence : Cass. 3e civ., 14 avr. 2015 ; Cass. 3e civ., 19 oct. 2017.
• Service-public.fr : Location meublée.
• Légifrance : Textes officiels.

Approfondissements patrimoniaux : stratégie, risques et perspectives

1. La stratégie de l’investisseur : rendement vs patrimoine

Le choix entre location nue et meublée n’est pas seulement une question de fiscalité : il s’agit avant tout d’une stratégie patrimoniale globale. Le bailleur doit arbitrer entre la rentabilité immédiate (cash-flow et déduction d’amortissements) et la valorisation patrimoniale à long terme (plus-value, transmission, pérennité du bien).

La location meublée permet souvent une accélération du rendement sur les dix premières années grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Mais le système fiscal se renverse parfois au moment de la cession : le bien amorti a une valeur nette comptable faible, ce qui majore mécaniquement la plus-value imposable. En location nue, le revenu net est plus fortement taxé chaque année, mais la plus-value est ensuite allégée par les abattements de durée.

2. Risques juridiques et requalifications

L’administration fiscale surveille les requalifications : un meublé non conforme (manque de mobilier, bail inadapté) peut être reclassé en location nue, avec reprise d’imposition rétroactive. De même, une SCI à l’IR pratiquant de manière régulière la location meublée risque la requalification en SCI à l’IS, entraînant une taxation sur la plus-value latente au jour du changement de régime.

À l’inverse, une location nue exploitée de manière commerciale (ex : services hôteliers, changement fréquent de locataires, prestations annexes) pourrait être assimilée à une activité para-hôtelière, relevant des BIC. Ces situations peuvent être évitées par une analyse juridique préalable réalisée avec votre notaire.

3. Transmission et succession : préparer dès l’investissement

Lorsqu’un bien est loué meublé et détenu en direct, il entre dans la succession au même titre que tout actif immobilier. En revanche, s’il est exploité à travers une société soumise à l’IS, le patrimoine transmis correspond à des parts sociales et non à un bien immobilier. Cela modifie profondément l’assiette des droits de succession et l’évaluation des biens transmis.

Les stratégies de démembrement de propriété sont particulièrement efficaces sur les locations nues, car le revenu (loyers) peut être attribué à l’usufruitier, tandis que la nue-propriété est transmise anticipativement aux enfants. En location meublée, la qualification commerciale du bail impose de sécuriser la convention d’usufruit, notamment en matière de responsabilité et de répartition du résultat.

4. SCI, SARL de famille, holding : quelle structure choisir ?

Le choix de la structure conditionne la fiscalité, la gouvernance et la transmission. Voici les grandes lignes de comparaison :

Tableau comparatif – Structures juridiques de détention

Structure	Type d’activité	Fiscalité	Transmission	Souplesse
SCI à l’IR	Location nue uniquement	Impôt sur le revenu (revenus fonciers)	Transmission facilitée (démembrement possible)	Souple et patrimoniale
SCI à l’IS	Location nue ou meublée	IS (amortissements, double imposition à la distribution)	Transmission plus complexe	Souple mais plus technique
SARL de famille	Location meublée	Option possible pour IR (régime BIC)	Transmission familiale aisée	Bonne combinaison pour meublé
Holding patrimoniale (IS)	Location nue ou meublée via filiales	IS + intégration possible	Optimisation successorale avancée	Outil professionnel

Les familles souhaitant centraliser leurs investissements locatifs peuvent recourir à une holding patrimoniale qui détient plusieurs filiales (SCI ou SARL) selon le type de location. Cette structure permet de mutualiser la trésorerie et de maîtriser la fiscalité sur les flux.

5. Optimisation fiscale et contrôle

L’administration admet certaines stratégies d’optimisation, tant qu’elles reposent sur des réalités économiques et des écritures sincères. Les amortissements doivent correspondre à des valeurs réelles et ne peuvent être utilisés pour créer artificiellement des déficits. Le contrôle fiscal des locations meublées se concentre souvent sur la cohérence entre les valeurs d’amortissement et les prix de marché constatés lors de l’acquisition.

De même, en location nue, la déduction des travaux d’amélioration ne doit pas masquer des opérations de reconstruction. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-30) distingue précisément les travaux déductibles (rénovation intérieure, amélioration énergétique) de ceux qui augmentent la surface ou modifient la structure du bâti (non déductibles).

6. Tendances du marché locatif et perspectives législatives

Les évolutions récentes (loi Climat et Résilience, interdiction progressive de louer les passoires thermiques) influencent le choix entre nu et meublé. Dès 2028, de nombreux logements classés F ou G seront interdits à la location, sauf rénovation énergétique complète.

Le meublé attire davantage les locataires mobiles (étudiants, salariés en mission, télétravailleurs). Cependant, dans certaines grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Caen), les municipalités encadrent de plus en plus strictement la location meublée de courte durée, imposant parfois une autorisation préalable ou une compensation de surface (article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Les investisseurs doivent donc anticiper ces évolutions législatives, notamment sur la performance énergétique (DPE) et la réglementation des meublés touristiques.

7. Comparatif synthétique final

Location nue vs meublée – Synthèse complète

Critère	Location nue	Location meublée
Durée du bail	3 ans (personne physique)	1 an (ou 9 mois étudiant, 1-10 mois mobilité)
Fiscalité	Revenus fonciers (micro ou réel)	BIC (micro-BIC ou réel LMNP/LMP)
Charges déductibles	Travaux, intérêts, taxe foncière, frais	Charges + amortissements (plafonnés)
Gestion	Simple, peu de renouvellement	Plus active, entretien du mobilier
Rendement net-net	2 à 4 %	3 à 6 % (selon régime)
Risque de vacance	Faible (locataire long terme)	Élevé (rotation rapide)
Souplesse juridique	Cadre rigide, locataire protégé	Souple, préavis plus court
Transmission	Facilitée (SCI IR, démembrement)	Plus complexe (activité commerciale)

Ce tableau résume les grands équilibres : le nu rassure et simplifie, le meublé dynamise et optimise. Le choix ne doit jamais être purement fiscal : il doit découler de votre profil d’investisseur, de votre capacité de gestion et de votre horizon patrimonial.

Cas pratiques : simulations et stratégies concrètes

Cas n°1 : un couple investisseur souhaitant préparer la retraite

Monsieur et Madame D., quinquagénaires, possèdent déjà leur résidence principale et souhaitent investir 250 000 € dans un appartement à Caen pour constituer un revenu futur. Leur taux marginal d’imposition est de 30 % et ils disposent d’un apport de 50 000 €.

Ils hésitent entre deux options :

• Location nue : loyer mensuel de 850 €, bail de 3 ans, charges non récupérables 1 200 €/an, peu de rotation de locataires ;
• Location meublée : loyer mensuel de 1 000 €, mobilier et électroménager pour 6 000 €, amortissement possible sur 10 ans.

Analyse notariale

Sur 10 ans, la location meublée procure environ 15 000 € de revenus nets supplémentaires après impôt, mais au prix d’une gestion plus active et d’une revente légèrement plus complexe. Le notaire conseille ici une approche mixte : louer en meublé pendant 10 ans pour optimiser la fiscalité, puis passer en location nue pour stabiliser le patrimoine en vue de la retraite.

Cas n°2 : héritage d’un appartement et transmission aux enfants

Madame L. hérite d’un appartement de 120 m² à Deauville. Elle souhaite le louer pour financer les études de ses enfants. Le bien nécessite 40 000 € de travaux d’amélioration énergétique. En location nue au réel, ces travaux sont immédiatement déductibles des revenus fonciers, réduisant sa base imposable de manière significative.

En revanche, en meublé au réel, ces travaux seraient amortis sur 20 ans. Le notaire recommande donc de rester en location nue le temps d’imputer le déficit foncier, puis d’envisager une bascule vers le meublé une fois le déficit consommé.

Cas n°3 : investisseur multi-biens et gestion en société

Monsieur T. détient plusieurs appartements, certains loués nus, d’autres meublés. Pour rationaliser la gestion, il crée une holding patrimoniale détenant deux filiales : une SCI à l’IR pour les biens loués nus et une SARL de famille pour les meublés. Chaque entité établit sa propre comptabilité, mais la trésorerie est remontée à la holding.

Cette structuration permet d’isoler les risques, d’optimiser la transmission (donation des parts) et de diversifier les régimes fiscaux. Le notaire veille à harmoniser les statuts et à prévoir une convention de trésorerie intragroupe.

Cas n°4 : location meublée et résidence secondaire

Un couple de retraités souhaite louer ponctuellement leur maison de bord de mer meublée pendant leurs absences estivales. Cette activité relève des BIC non professionnels, régime micro-BIC avec abattement de 50 % (ou 71 % si le bien est classé meublé de tourisme). Les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le notaire les alerte sur les obligations locales : déclaration en mairie (article L.324-1-1 du Code du tourisme), taxe de séjour, et éventuelle limitation des durées de location dans les communes touristiques.

Conseils pratiques du notaire

Rédaction des baux : clauses essentielles

Le notaire veille à sécuriser le bail :

• État des lieux détaillé avec inventaire précis du mobilier (en meublé) ;
• Clause de révision du loyer indexée sur l’IRL (indice de référence des loyers) ;
• Clause résolutoire pour impayé ;
• Clause de reprise du logement motivée et encadrée (article 15 de la loi de 1989) ;
• Clause de répartition des charges claire pour éviter tout litige.

En meublé, il faut impérativement joindre au contrat : l’inventaire complet des meubles, l’attestation d’assurance habitation, et le diagnostic de performance énergétique à jour.

Optimisation et transmission familiale

L’investissement locatif constitue un formidable levier de transmission. Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts de SCI ou de SARL à leurs enfants tout en conservant l’usufruit (revenus). Cette stratégie, appelée donation avec réserve d’usufruit, réduit la base taxable et prépare la succession en douceur.

Le notaire accompagne le calcul des valeurs : en fonction de l’âge des donateurs, la nue-propriété représente entre 40 % et 70 % de la pleine propriété (barème de l’article 669 du CGI). La donation peut être l’occasion d’un pacte Dutreil ou d’un mandat posthume si une société d’exploitation existe.

Planification successorale et assurance-vie

Lorsque les loyers financent des contrats d’assurance-vie, il est pertinent de coordonner les bénéficiaires et les clauses de démembrement entre les différents supports. Le notaire assure la cohérence globale du plan patrimonial pour éviter la double imposition (succession / assurance-vie).

Par exemple, les loyers issus d’un meublé LMNP au réel peuvent être versés sur un contrat d’assurance-vie dédié, alimentant un capital transmissible hors succession. L’optimisation fiscale doit rester secondaire : la sécurité juridique et la clarté du patrimoine priment toujours.

Le rôle du notaire dans la sécurisation

Le notaire est le chef d’orchestre de votre projet locatif :

• Il analyse le cadre juridique (bail, société, fiscalité) ;
• Il conseille sur la forme de détention la plus adaptée (directe, SCI, SARL, indivision) ;
• Il coordonne les aspects civils (succession, régime matrimonial, usufruit) et fiscaux ;
• Il assure la rédaction des conventions de démembrement ou de quasi-usufruit ;
• Il veille à la conformité avec les textes légaux et les dernières jurisprudences.

En outre, le notaire dispose d’un réseau d’experts (experts-comptables, fiscalistes, gestionnaires de patrimoine) permettant de construire une solution intégrée sur mesure. C’est cette approche globale qui distingue le conseil notarial des simples simulateurs en ligne.

Perspectives à long terme et évolution du droit

Le droit locatif français évolue rapidement. Les prochaines réformes devraient accentuer la convergence entre location nue et meublée, notamment sur les abattements et la fiscalité des amortissements. La prise en compte du bilan énergétique deviendra probablement un critère majeur d’imposition.

Les propriétaires bailleurs doivent désormais raisonner comme des gestionnaires de patrimoine : rentabilité, fiscalité, écologie et transmission sont indissociables.

Synthèse finale : la boussole du bailleur averti

Avant de conclure, reprenons les points essentiels qui doivent guider tout investisseur souhaitant choisir entre location nue et location meublée.

• Objectif patrimonial : stabilité et gestion simplifiée → location nue ; flexibilité et rendement → location meublée.
• Fiscalité : revenus fonciers (nu) vs BIC (meublé). Le meublé au réel permet les amortissements et réduit fortement l’impôt sur les loyers.
• Durée du bail : 3 ans minimum (nu) contre 1 an (meublé). Le meublé offre une rotation plus rapide mais moins de stabilité.
• Transmission : le nu se prête mieux au démembrement et à la gestion familiale (SCI IR) ; le meublé requiert souvent une structure commerciale (SARL de famille, IS).
• Travaux et charges : les travaux sont déductibles en nu, amortis en meublé. L’impact diffère selon votre taux d’imposition et votre trésorerie.
• Rentabilité : le meublé procure en moyenne 1 à 2 points de rendement net supplémentaires, mais avec une gestion plus exigeante.

Mot de la fin : le notaire, partenaire du bailleur

Dans un contexte où la fiscalité évolue rapidement et où les exigences légales s’intensifient (diagnostics, DPE, normes de décence), le notaire reste le conseiller central du bailleur. Son rôle ne se limite pas à la rédaction d’actes : il accompagne dans la durée, éclaire les choix fiscaux, et sécurise la cohérence entre les dimensions civiles, fiscales et successorales de votre patrimoine.

Les études notariales, comme celle des Notaires Carnot Associés à Caen, disposent d’une expertise approfondie en matière de structuration patrimoniale, de sociétés civiles, et de fiscalité immobilière. Elles peuvent vous aider à simuler les conséquences concrètes de vos choix et à rédiger les conventions adaptées : bail, usufruit, SCI, SARL de famille ou pacte Dutreil.

En résumé :

Résumé décisionnel – location nue ou meublée

Profil du bailleur	Option recommandée	Conseil du notaire
Investisseur prudent, peu disponible	Location nue (simplicité et stabilité)	Utiliser une SCI à l’IR pour préparer la transmission
Investisseur dynamique, fiscalité élevée	Location meublée au réel (LMNP ou LMP)	Amortir le bien et suivre une comptabilité rigoureuse
Famille souhaitant diversifier ses revenus	Mixte : certains biens nus, d’autres meublés	Arbitrage sous conseil notarial annuel
Héritiers ou donataires	Location nue via démembrement	Anticiper la succession et le barème fiscal

Conclusion générale

Choisir entre location nue et location meublée revient à choisir entre deux philosophies d’investissement : la première repose sur la pérennité, la seconde sur la performance. Dans les deux cas, le rôle du notaire est de transformer une décision fiscale en véritable projet patrimonial cohérent.

Qu’il s’agisse de protéger votre famille, d’optimiser vos revenus ou de préparer votre retraite, la consultation préalable d’un notaire à Caen est l’assurance d’un projet solide, conforme et pérenne. Vous pouvez prendre rendez-vous dès maintenant via le lien suivant : Contactez votre notaire.

Enfin, rappelez-vous qu’en matière de fiscalité comme de patrimoine : l’anticipation et le conseil valent toujours mieux que la rectification et la contrainte.