L'IFI, impôt sur la fortune immobilière : qui est concerné et comment le calculer ?
L'IFI ne concerne pas que les grandes fortunes : un couple propriétaire de sa résidence principale en région parisienne, de la maison de famille héritée des grands-parents et d'un studio locatif peut franchir le seuil sans s'en rendre compte. Voici comment il se calcule, ce qui y échappe, et pourquoi le démembrement de propriété change tout.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
Publié le
· Mis à jour en
1Le texte : qui est concerné ?
« Il est institué un impôt annuel sur la fortune immobilière [...] dû par les personnes physiques [...] à raison des biens et droits immobiliers [...] lorsque la valeur nette taxable de ces biens et droits est supérieure à 1,3 million d'euros. »
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 : il ne porte plus que sur le patrimoine immobilier, à l'exclusion des placements financiers, comptes, assurances-vie en unités de compte ou parts sociales non liées à l'immobilier. Le seuil s'apprécie par foyer fiscal, au 1er janvier de l'année d'imposition.
2Le barème, tranche par tranche
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| N'excédant pas 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Point important : dès que vous dépassez 1,3 M€, l'impôt se calcule sur l'intégralité du patrimoine en partant de 800 000 € — pas seulement sur la fraction au-delà de 1,3 M€. Un mécanisme de décote lisse cet effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€ (article 977, 2 du CGI) : l'impôt calculé selon le barème est réduit de 17 500 € − 1,25 % × (valeur nette taxable du patrimoine).
Impôt brut selon le barème : (800 000 € × 0 %) + (500 000 € × 0,5 %) + (50 000 € × 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €.
Décote applicable : 17 500 € − (1,25 % × 1 350 000 €) = 17 500 € − 16 875 € = 625 € de réduction.
Impôt final : 2 850 € − 625 € = 2 225 €.
3Ce qui entre dans l'assiette, ce qui en sort
Imposables
Résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, parts de SCI ou de sociétés à hauteur de leurs actifs immobiliers non professionnels.
Résidence principale
Abattement de 30 % sur sa valeur vénale réelle, quel que soit le régime matrimonial ou la présence d'un crédit en cours.
Biens professionnels
Exonérés lorsqu'ils sont affectés à l'activité professionnelle principale du propriétaire (entreprise individuelle, ou société sous conditions de fonctions et de détention).
Hors champ
Comptes bancaires, valeurs mobilières, assurance-vie en unités de compte, véhicules, objets d'art : aucun lien avec l'immobilier, donc hors IFI (mais potentiellement dans l'assiette de l'IR).
4Le passif : ce qu'on peut déduire
Seules certaines dettes réduisent l'assiette taxable : emprunts contractés pour l'acquisition, la construction ou les travaux d'un bien imposable, taxe foncière et impôts dus au 1er janvier. Les emprunts in fine se déduisent de façon dégressive sur la durée du prêt, pas pour leur montant total chaque année. Et une dette contractée pour acquérir un bien lui-même exonéré (une résidence principale via un montage artificiel, par exemple) n'est en principe pas déductible.
Un prêt familial ou un prêt entre l'usufruitier et le nu-propriétaire peut voir sa déductibilité contestée par l'administration s'il n'est pas correctement documenté (acte, intérêts réels, remboursements effectifs). La forme de l'emprunt doit être aussi soignée que son objet.
5Le démembrement : qui paie l'IFI ?
Quand un bien est démembré (usufruit / nue-propriété), la règle de principe surprend souvent :
Les biens ou droits démembrés sont compris, pour leur valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l'usufruitier. Le nu-propriétaire, lui, n'a en principe rien à déclarer au titre de ce bien.
Cette règle connaît toutefois des exceptions où le bien est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI (fonction de l'âge de l'usufruitier) — notamment lorsque le démembrement résulte :
- de l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil), en présence d'enfants ;
- d'une donation avec réserve d'usufruit où le donateur s'est réservé l'usufruit pour lui-même, à la condition que l'usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par la suite ;
- de certaines ventes avec réserve d'usufruit à l'État, aux collectivités ou à certains organismes.
L'usufruit conventionnel réservé au conjoint survivant par une donation entre époux (article 1094-1 du Code civil) n'entre pas dans ces exceptions : c'est l'usufruitier seul qui reste imposé sur la pleine valeur, contrairement à l'usufruit légal de l'article 757.
6La SCI n'échappe pas à l'IFI
Détenir de l'immobilier via une SCI ne fait pas disparaître l'IFI : les parts sociales sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers non exonérés, quelle que soit la forme sociale (SCI, SARL de famille, etc.). L'IFI est un impôt qui regarde au travers des sociétés pour atteindre l'immobilier sous-jacent, sauf exonération au titre des biens professionnels dans les conditions prévues par la loi.
7Réduire l'IFI par les dons
Un don à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche ou d'enseignement, structures d'insertion...) ouvre droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du don, dans la limite d'un plafond annuel. Cette réduction ne se cumule pas avec la réduction d'impôt sur le revenu pour le même don.
8Comment déclarer
- Recenser le patrimoine au 1er janvier
Tous les biens et droits immobiliers du foyer fiscal, y compris via des sociétés. - Évaluer chaque bien
À sa valeur vénale réelle ; l'abattement de 30 % s'applique automatiquement pour la résidence principale. - Appliquer le barème et la décote
Le simulateur officiel calcule l'un et l'autre automatiquement. - Déclarer les dettes déductibles
Avec leurs justificatifs (tableaux d'amortissement, avis de taxe foncière). - Déposer avec la déclaration de revenus
Formulaire 2042-IFI, dans les mêmes délais que l'impôt sur le revenu.
9Testez-vous
Mon patrimoine immobilier vaut 1,2 M€ : suis-je concerné ?
Non, vous restez sous le seuil de 1,3 M€ et n'êtes pas redevable de l'IFI, quel que soit le détail de votre patrimoine.
Ma résidence secondaire bénéficie-t-elle du même abattement que la principale ?
Non. L'abattement de 30 % ne s'applique qu'à la résidence principale ; les résidences secondaires et les biens locatifs sont retenus pour leur valeur vénale réelle, sans abattement de ce type.
Si je donne la nue-propriété de ma résidence secondaire à mes enfants, qui paie l'IFI ?
Vous, l'usufruitier, en principe sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 du CGI), sauf si votre situation correspond à l'une des exceptions légales (notamment l'usufruit légal du conjoint survivant). Une donation avec réserve d'usufruit classique ne sort donc pas automatiquement le bien de votre assiette IFI.
Une SCI qui loue des bureaux professionnels est-elle exonérée d'IFI ?
Cela dépend de l'affectation réelle des locaux et de votre situation professionnelle : l'exonération des biens professionnels suppose que le bien soit affecté à votre activité professionnelle principale, dans les conditions précises fixées par la loi — elle n'est pas automatique du seul fait qu'il s'agit de locaux professionnels loués à un tiers.
Une question sur votre situation au regard de l'IFI ?
L'étude évalue votre patrimoine, identifie les leviers de réduction et sécurise votre déclaration. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation fiscale personnalisée. Le seuil, le barème et les règles d'évaluation de l'IFI sont fixés chaque année en loi de finances ; ils doivent être vérifiés à la date de votre déclaration.
Sources officielles
- Article 964 du CGI — Légifrance
- Article 968 du CGI (démembrement) — Légifrance
- Article 977 du CGI (barème et décote) — Légifrance
- Calcul de l'IFI — impots.gouv.fr
- Biens ou droits démembrés — BOFiP
