Location nue ou meublée : quel régime fiscal choisir ?
Louer nu ou meublé, déclarer au micro ou au réel : ce choix, souvent fait par défaut, change du tout au tout le montant de votre impôt. Deux régimes civils (foncier ou BIC), deux façons de calculer (abattement forfaitaire ou charges réelles) — soit quatre combinaisons possibles, avec des écarts d'imposition qui se comptent en milliers d'euros.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
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1Le texte : deux catégories fiscales bien distinctes
Le Code général des impôts range les loyers dans deux catégories différentes selon que le logement est loué nu ou meublé — une distinction qui commande ensuite tout le reste :
« Sont compris, pour l'application de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, [...] les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines [...] ».
Les loyers d'un bien loué nu relèvent donc des revenus fonciers. Dès qu'un minimum de mobilier est fourni pour permettre au locataire d'y vivre normalement (liste fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.), la location devient meublée et bascule dans une catégorie entièrement différente : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au sens de l'article 155 du CGI, même si vous n'êtes ni commerçant ni inscrit au registre du commerce.
Revenus fonciers et BIC n'ont ni le même mode de calcul du micro, ni le même régime au réel (amortissement possible en BIC, pas en foncier), ni le même sort en cas de déficit, ni la même fiscalité à la revente. Un même bien peut ainsi être imposé très différemment selon qu'il est loué nu ou meublé.
2Les quatre régimes, en un schéma
3Location nue : micro-foncier ou régime réel
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Condition | Loyers ≤ 15 000 €/an (foyer, toutes locations nues) | Sur option, ou obligatoire au-delà de 15 000 € |
| Calcul | Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts | Loyers moins les charges réellement payées |
| Charges prises en compte | Aucune (l'abattement les représente forfaitairement) | Travaux d'entretien/réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion... |
| Amortissement du bien | Non | Non (spécifique aux revenus fonciers, contrairement au BIC) |
| Déficit | Impossible par construction | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an |
| Engagement | Aucun | Option pour 3 ans (tacitement reconductible) |
Au micro-foncier : base taxable = 12 000 € − 30 % = 8 400 €, imposés au barème de l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %).
Au réel : base taxable = 12 000 € − 4 000 € = 8 000 €. Ici l'écart est faible ; mais si les charges réelles avaient été de 7 000 € (gros travaux, emprunt récent), le réel aurait ramené la base à 5 000 € — bien en dessous du micro.
4Le déficit foncier : un levier puissant, mais plafonné
Au régime réel, si les charges dépassent les loyers, le déficit constaté peut s'imputer sur le revenu global du foyer (donc sur des salaires, par exemple), et non pas seulement sur d'autres revenus fonciers — un avantage que le micro ne permet jamais.
Plafond de droit commun
Le déficit provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (article 156, I, 3° du CGI).
Plafond majoré : rénovation énergétique
Porté à 21 400 € pour un déficit lié à des travaux faisant passer un logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Intérêts d'emprunt
La part du déficit due aux intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
Report
La fraction du déficit qui dépasse le plafond applicable est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour bénéficier de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué (nu) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation du déficit. Le revendre ou le reprendre trop tôt remet en cause l'avantage.
5Location meublée : micro-BIC ou régime réel
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Condition | Recettes ≤ 77 700 € (meublé classique/classé) ou 15 000 € (tourisme non classé) | Sur option, ou obligatoire au-delà des seuils |
| Calcul | Abattement de 50 % (ou 30 % pour le tourisme non classé), minimum 305 € | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui — atout majeur du réel en meublé |
| Déficit | Impossible | Imputable sur les revenus BIC de même nature (LMNP) pendant 10 ans ; sur le revenu global si LMP |
| À la revente | Plus-value des particuliers classique | Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025) |
Au micro-BIC : base taxable = 20 000 € − 50 % = 10 000 €.
Au réel : base taxable = 20 000 € − 6 000 € − 5 000 € = 9 000 €. L'écart semble modeste ici, mais l'amortissement (souvent 2 à 4 % de la valeur du bien par an) peut suffire, à lui seul, à ramener le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années — un avantage que le micro-BIC ne procure jamais.
6LMNP ou LMP : une frontière qui change la donne sociale
Que vous soyez au micro ou au réel, la location meublée est en outre qualifiée de non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) selon l'article 155, IV du CGI :
L'activité est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC professionnels...).
LMNP
Prélèvements sociaux sur le patrimoine (18,6 %) plutôt que cotisations d'indépendant. Déficit imputable seulement sur des revenus de même nature.
LMP
Cotisations sociales des travailleurs indépendants (URSSAF/SSI), généralement plus lourdes. En contrepartie, le déficit s'impute sur le revenu global sans limite, et la plus-value professionnelle peut être exonérée sous conditions d'ancienneté et de recettes.
7Comment choisir, comment basculer
- Chiffrer vos charges réelles
Recensez travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion sur une année pleine. - Comparer au forfait
Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (nu) ou 50 %/30 % des recettes (meublé), le réel est en général plus avantageux. - Anticiper l'amortissement en meublé
Même avec peu de charges, l'amortissement au réel peut neutraliser l'impôt pendant plusieurs années — mais il sera réintégré dans la plus-value à la revente. - Opter dans les délais
L'option pour le réel se signale lors de la déclaration de revenus de l'année concernée ; elle engage pour 3 ans en foncier. - Revoir la question à chaque gros événement
Achat, travaux importants, changement de locataire : le calcul mérite d'être refait.
8Votre check-list
- J'ai identifié la bonne catégorie fiscale : foncier (nu) ou BIC (meublé).
- J'ai comparé le micro et le réel sur la base de mes charges réelles.
- Si je suis au réel en meublé, j'ai fait chiffrer l'amortissement et son impact à la revente.
- Je sais si je suis LMNP ou LMP, et les conséquences sociales qui en découlent.
- Je respecte la durée de location minimale si j'ai imputé un déficit foncier sur mon revenu global.
9Testez-vous
Je loue un studio meublé 9 000 € par an : puis-je rester au micro-BIC ?
Oui, tant que vos recettes meublées du foyer restent sous 77 700 € (ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). L'abattement de 50 % (ou 30 %) s'applique automatiquement, sans démarche particulière.
Puis-je être au réel pour un bien loué nu et au micro pour un autre ?
Non pour deux biens loués nus : l'option pour le réel est globale pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer. En revanche, le régime des revenus fonciers (nu) et celui des BIC (meublé) s'apprécient indépendamment l'un de l'autre.
Le déficit foncier est-il perdu si je revends avant 3 ans ?
La fraction imputée sur le revenu global peut être remise en cause si le logement cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sauf exceptions limitées (décès, invalidité, licenciement notamment). Un projet de revente proche doit être anticipé avant d'imputer un déficit.
L'amortissement en LMNP réel, est-ce vraiment intéressant ?
Souvent oui pendant la détention, car il réduit voire annule l'impôt sur les loyers. Mais depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : l'avantage est un report d'imposition, pas toujours une économie définitive. Un chiffrage global sur la durée de détention est indispensable avant de choisir.
Un bien à louer, ou un régime à revoir ?
L'étude simule les deux régimes selon votre situation et vous aide à choisir la structure de détention adaptée. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation fiscale personnalisée. Les seuils, abattements et plafonds cités évoluent chaque année en loi de finances ; ils doivent être vérifiés à la date de votre déclaration.
Sources officielles
- Article 14 du CGI — Légifrance
- Article 156 du CGI (déficit foncier) — Légifrance
- Article 155, IV du CGI (LMP/LMNP) — Légifrance
- Régime micro-foncier — BOFiP
- Régime fiscal de la location meublée — BOFiP
