Vais-je payer de la plus-value immobilière ?
Vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale ? Le fisc regarde ce que vous avez gagné entre l'achat et la vente. Bonne nouvelle : le temps joue pour vous. Mauvaise nouvelle pour certains couples séparés : l'exonération de la résidence principale peut désormais s'apprécier personne par personne, pas par foyer.
Par Maître Pierre Roset, notaire associé à Caen
Publié le
· Mis à jour le
1Comment se calcule la plus-value ?
Ce qui vient diminuer le prix de vente
- les frais d'agence supportés par le vendeur et les diagnostics obligatoires ;
- l'indemnité d'éviction versée à un locataire pour vendre libre ;
- la valeur du mobilier vendu avec le bien, si vous pouvez la justifier (factures, inventaire) ;
- les frais de mainlevée d'hypothèque.
Ce qui vient augmenter le prix d'achat
Frais d'acquisition
Frais de notaire et droits, pour leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix si vous ne les retrouvez pas.
Travaux
Construction, agrandissement, amélioration réalisés par une entreprise, sur factures, ou un forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Non pris en compte
Entretien et réparations courantes, y compris les grosses réparations, et dépenses déjà déduites de vos revenus.
Bien reçu par donation ou succession ? Le prix d'acquisition est la valeur déclarée à l'époque, majorée des frais et droits de mutation supportés.
2Le temps efface l'impôt
Achat en 2010 pour 200 000 €, vente en 2026 pour 320 000 €. Frais d'acquisition au forfait (15 000 €) et travaux au forfait (30 000 €) : la plus-value brute est de 75 000 €. Après 16 ans, l'abattement est de 66 % pour l'impôt sur le revenu et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu : 75 000 € × 34 % × 19 % ≈ 4 845 €. Prélèvements sociaux : 75 000 € × 81,85 % × 17,2 % ≈ 10 559 €. Total ≈ 15 400 €, contre 27 150 € sans abattement. Simulation indicative.
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G du CGI). Elle disparaît de fait pour les biens détenus très longtemps.
3La résidence principale : le texte, et un piège pour les couples séparés
L'exonération de la résidence principale repose sur l'article 150 U, II, 1° du CGI : le régime d'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas aux immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ». Tout est dans deux mots : « du cédant », et non « des cédants ».
Deux époux, mariés sous le régime de la communauté universelle, vendent ensemble un bien immobilier. Or ils ne partagent plus le même logement depuis 2007 : l'un a sa résidence principale à Toulon, l'autre occupe encore le bien vendu. Le Conseil d'État juge que la condition de résidence principale s'apprécie individuellement pour chaque cédant, même mariés en communauté universelle et imposés en commun. Résultat : seule l'épouse qui occupait réellement le logement bénéficie de l'exonération sur sa moitié de plus-value ; l'époux, résidant ailleurs depuis longtemps, est imposé sur la sienne.
Des époux séparés de fait, ou dont l'un des deux vit ailleurs depuis longtemps, ne peuvent plus présumer que l'exonération s'appliquera à la totalité du prix sous prétexte que le bien est commun. Chaque situation personnelle doit être examinée avant la vente — un point à anticiper particulièrement en cas de séparation en cours, même sans divorce prononcé.
4Les ventes exonérées
Résidence principale 0 €
Exonération totale, quelle que soit la durée de détention, si le logement est votre résidence habituelle et effective le jour de la vente — une notion de fait, appréciée selon la doctrine administrative et la jurisprudence, et non une durée d'occupation fixée par la loi. La doctrine évoque, à titre d'indice parmi d'autres, une occupation de l'ordre de 8 mois par an, mais ce n'est pas un seuil rigide ni suffisant à lui seul. Depuis 2025, l'appréciation se fait personne par personne en cas de cession par plusieurs cédants (voir ci-dessus).
Vente à petit prix ≤ 15 000 €
Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié par quote-part en cas d'indivision ou de vente par époux.
Premier logement sous conditions
Vente d'un logement autre que la résidence principale par une personne non propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans, avec remploi du prix dans les 24 mois dans l'achat de sa résidence principale.
Cas particuliers
Ancienne résidence principale d'une personne en établissement d'accueil (conditions de revenus et de délai), expropriation, remembrement, ex-conjoints ou partenaires séparés dans un délai normal de vente.
Un bien occupé comme résidence principale puis mis en vente conserve l'exonération si la vente intervient dans un « délai normal », en règle générale de l'ordre d'un an, mais c'est une question de fait, appréciée par les tribunaux au cas par cas (diligences accomplies, prix demandé, marché local).
5Attention aux deux cas particuliers
- Immeuble à usage mixte (habitation + local professionnel) : l'exonération ne porte que sur la fraction habitation.
- Loueur en meublé au régime réel : depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value (loi de finances pour 2025). Ce point doit être anticipé avant toute revente.
6Les 4 gestes malins
- Retrouver les factures de travaux
Si elles dépassent 15 % du prix d'achat, le montant réel est plus avantageux que le forfait. - Conserver les actes
Acte d'achat, décompte des frais de notaire, factures d'entreprises, diagnostics. - Vérifier la date
Attendre quelques mois pour franchir un palier annuel peut réduire l'impôt. - Clarifier la situation du couple avant l'acte
En cas de séparation, même informelle, faites vérifier qui a droit à l'exonération avant de signer.
7Testez-vous
Je vends ma résidence secondaire après 12 ans : que paierai-je ?
Impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %) sur la plus-value, après abattement pour 7 années au-delà des 5 premières : 42 % pour l'impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux.
Je vends ma résidence principale pour acheter une résidence secondaire : c'est taxé ?
Non. Seule compte la qualité de résidence principale du bien vendu, pas l'usage que vous faites du prix.
Mon conjoint et moi vivons séparément depuis plusieurs années : sommes-nous exonérés sur le bien commun ?
Pas automatiquement pour les deux. Depuis l'arrêt du Conseil d'État du 15 décembre 2025, l'exonération de résidence principale s'apprécie pour chaque cédant individuellement : celui qui n'y habite plus peut être imposé sur sa part, même en communauté universelle.
J'ai reçu le bien en héritage : d'où part le calcul ?
De la valeur déclarée dans la déclaration de succession, majorée des frais et droits supportés. La durée de détention court depuis la date du décès.
Vous vendez un bien ?
Avant de signer le compromis, faites calculer l'impôt exact : l'étude établit la déclaration de plus-value, vérifie la situation de chaque vendeur et vous conseille sur les justificatifs à réunir. Prendre rendez-vous.
Article d'information générale, non assimilable à une consultation. Taux et seuils à vérifier à la date de la vente. La décision citée est publiée sur Légifrance ; sa portée doit être appréciée au regard des faits de votre dossier.
Sources officielles
- Code général des impôts, article 1609 nonies G — Légifrance
