Contrat de réservation, dépôt de garantie, appels de fonds, garanties et réserves à la livraison : ce que vérifie le notaire lors d'un achat sur plan.
Acheter en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), c'est acheter sur plan un logement qui n'est pas encore construit. Vous devenez propriétaire du terrain et de ce qui est déjà bâti dès la signature de l'acte, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur construction, et vous payez le prix selon l'avancement du chantier (article 1601-3 du Code civil).
Le parcours se fait en deux temps : un contrat de réservation, puis l'acte de vente, obligatoirement signé chez le notaire (article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation). La loi encadre strictement les sommes que le promoteur peut vous demander, et à quel moment.
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Contrat de réservation | Le promoteur vous réserve un lot contre un dépôt de garantie. Vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours à compter de sa notification (article L. 271-1). |
| 2. Financement | Vous faites vos demandes de prêt. Si le prêt prévu n'est pas obtenu, le dépôt de garantie vous est restitué. |
| 3. Projet d'acte | Le promoteur doit vous notifier le projet d'acte de vente au moins un mois avant la signature (article R. 261-30) : c'est le moment de le faire relire. |
| 4. Acte de vente | Signé chez le notaire. Vous devenez propriétaire et payez les premiers appels de fonds selon l'avancement du chantier. |
| 5. Livraison | Visite de remise des clés, avec un procès-verbal sur lequel vous notez vos réserves, puis paiement du solde. |
Le contrat de réservation doit indiquer la surface habitable approximative, le nombre de pièces, la situation du lot dans l'immeuble, une note technique sur les matériaux et équipements, le prix prévisionnel et la date à laquelle la vente pourra être signée (articles R. 261-25 et R. 261-26).
Le dépôt de garantie est plafonné (article R. 261-28) :
Il est versé sur un compte spécial à votre nom, bloqué jusqu'à la vente (article R. 261-29). Il vous est restitué sans pénalité, notamment si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, si le prêt prévu n'est pas obtenu ou est inférieur de plus de 10 %, ou si le logement perd plus de 10 % de sa valeur par rapport à ce qui était prévu (article R. 261-31).
Le prix se paie par appels de fonds, au rythme du chantier. Le total des sommes versées ne peut pas dépasser les plafonds fixés par l'article R. 261-14 :
| Stade du chantier | Plafond cumulé du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Remise des clés | solde (5 %) |
Le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement. Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard de paiement de l'acheteur, elle ne peut excéder 1 % par mois. Pendant le chantier, le prêt est débloqué au fil des appels de fonds : les intérêts intercalaires s'ajoutent au coût du crédit.
À la remise des clés, prenez le temps de tout vérifier et notez chaque défaut sur le procès-verbal de livraison, même minime : un défaut visible non signalé est plus difficile à faire reprendre. Vous disposez encore d'un mois après la prise de possession pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents découverts ensuite.
Si le logement n'est pas conforme à ce qui était prévu, le solde du prix peut être consigné plutôt que payé au vendeur. Le notaire vous indique la marche à suivre.
Oui. Dans le neuf soumis à la TVA, les droits perçus par l'État sont calculés au taux réduit de 0,70 % (article 1594 F quinquies du CGI), bien moins que dans l'ancien. Les frais d'acquisition représentent ainsi en général 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien (voir notre comparatif neuf ou ancien). En contrepartie, le prix inclut la TVA.
Les émoluments du notaire sont fixés par le tarif réglementé (voir nos tarifs). Vous pouvez choisir votre propre notaire, même si le promoteur a le sien : les deux études se partagent alors les émoluments, sans surcoût pour vous.
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Oui, pendant dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie le contrat, sans avoir à vous justifier (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Oui, si le ou les prêts prévus au contrat de réservation ne sont pas obtenus, ou si leur montant est inférieur de plus de 10 % à ce qui était prévu. La restitution intervient dans les trois mois de la demande (article R. 261-31).
Oui. Votre notaire relit le projet d'acte et vous conseille ; il intervient à l'acte avec celui du promoteur, sans surcoût pour vous.
Tout dépend de la clause du contrat sur le délai de livraison et sur les causes légitimes de report. Il faut la lire dès la réservation : c'est elle qui dira si des pénalités sont dues.
